業主放下身段可保換樓鏈

樓市已經連靜三個多月，根據土地註冊處數據所得，11月份全港只有3,762宗二手住宅買賣登記（數字主要反映十月的樓市實際狀況），按月減少2%；筆者推斷， 11月份的實際整體二手買賣成交量約3,000宗，數字步步迫近沙士時的水平。

二手現疲態，但是一手市場卻是百花齊放，發展商眼見二手積弱，乘機出擊搶佔買家市場及購買力，不惜大刀闊斧地以較平常低一至兩成的價格推出新盤，結果成功突圍，吸引一班買家入市，各個大小新盤甚至貨尾單位均錄得不俗的銷售成績。

發展商之所以能夠成為淡市奇葩，原因簡單不過，就是願意遷就市場減價。不少二手業主眼見新盤市場熱烈，大概還在暗自高興，以為可以靜候一手帶起二手，繼續貫徹「冇價講」強硬態度。可是，實際情況是，長此下去，只會促使一手物業在市場吸納更多的買家和資金，令二手市況更趨緊張，對樓價構成壓力，一等再等最後可能得不償失。

年中政府再度收緊中上價位物業的按揭成數，部分過往做6、7成按揭的業主，現在換樓可能只可以貸款5成，需要動用的資金比從前多，成本和風險的增加本來已削弱換樓意慾。如今樓市多月未見起息，買家的決心更是動搖，再加上近日相繼有銀行調高按揭息率，買家入市的成本提高，市民買樓的動力將更見疲弱，倘若當下業主仍然堅持樓價「冇價講」，買家換樓的動力只會更低，層層推上可能拖垮整條換樓鏈，對後市影響深遠。

撇除歐債危機及政府措施等因素，單從目前樓市走勢及氣氛推斷，二手樓價明年就有機會調頭向下，跌幅約10%。樓價下跌雖為業主帶來心理壓力，然而相信可有效刺激買家入市，對樓市長遠健康發展有好處。

【刊於2011年12月5日新報專欄】