業主企硬隨時波及換樓鏈

過去兩個月，一手市場百花齊放，熱鬧非常，在二手市況牛皮之下，發展商為求搶佔買家市場，不惜大刀闊斧地以較平常低一至兩成的價格推出新盤，結果成功突圍，吸引一班買家入市，各個新盤均錄得不俗的銷售成績，為原本了無生氣的樓市注入能量。

發展商遷就市場減價，但是那邊廂，不少二手業主卻是依然態度強硬，未肯將叫價調低。可能這班業主本身並沒有資金的壓力，也不急於換樓，加上長遠看好後市，故不願意輕言減價。可是，長此下去，只會促使一手物業在市場吸納更多的買家和資金，令二手市況更趨緊張，對樓價構成壓力，最後可能得不償失；對於持有資金不多而又殷切希望出貨的業主來說，在如此淡靜市中再作堅持更等同坐以待斃。

筆者估計，11月份的整體二手買賣成交量約3,000宗，數字已很貼近沙士時的紀錄，如市況繼續膠著，會進一步減低買家入市的意慾，繼而波及換樓鏈。在今年年中的時候，政府再度收緊中上價位物業的按揭成數，部分過往做6、7成按揭的業主，如今換樓可能只可以貸款5成，需要動用的資金比從前多，成本和風險的增加本來已削弱換樓意慾，如當下業主仍然堅持樓價「冇價講」，買家換樓的動力就會更低，繼而層層向上，拖垮整條換樓鏈，對後市影響深遠。

更重要的是，近日相繼有銀行調高按揭息率，買家入市的成本提高，市民買樓的動力將更見疲弱。其實，不少業主在過去兩年的樓市升浪中，已享受到不錯的樓價升幅，繼續「企硬」不減價只會令樓市積勞成疾，百害而無一利。

雖然近日一手新盤撐起大市，但長遠而言，一手供應數量有限，始終長貧難顧，只有維持二手市場的流動才是長久之策。撇除歐債危機及政府措施等因素，單從目前樓市走勢及氣氛推斷，二手樓價明年就有機會調頭向下，跌幅約10%。樓價下跌雖為業主帶來心理壓力，然而相信可有效刺激買家入市，對樓市長遠健康發展有好處。

【刊於2011年12月8日經濟日報專欄】