二手不宜斷鏈

筆者上文提到，近日各大發展商積極推出新盤，為求搶佔市場更不惜大刀闊斧將降低定價，較平常推盤的開價減約一至兩成。開售價優惠，在市場不乏資金的環境下，結果自然吸引一眾買家入市，銷情相當不俗，對近期表現持續牛皮的樓市來說，總算是一個好消息。

其實發展商定價克制，無疑是預期未來整體樓價會有所變化，故寧願以低價吸客強勢搶攻。 買家紛紛投向一手市場之際，二手物業買賣更顯淡靜，11月份所錄得的整體二手買賣成交宗數約3,000宗，成交疏落程度更較三年前金融海嘯爆發時嚴重，數字與沙士時的紀錄相約，情況並不樂觀。

不少業主心態頑強，「企硬」叫價，買家又一心在牛皮市以低價入貨，必然難以促成交易，令二手成交呈膠著狀態。業主以為只要堅持，便會叫買家妥協，卻未有考慮到此舉只會令二手買賣市況更為疲弱，也等同將所有購買力雙手推向一手市場，然後坐以待斃。

二手不獲承接，市場缺乏換樓動作，對未來形勢影響極為深遠。 須知近日已陸續有銀行提高按息，將P (最優惠利率)減幅度逐步收窄，供樓成本相對增加，再加上受累於銀行已調整的最高按揭成數，高昂的代價也促使買家換樓意欲銳減。

筆者預期，未來一年樓價會有下跌壓力，撇除歐債危機、股市動蕩及政府壓市等因素，樓價約有一成左右的下調空間。就目前的市況而言，筆者認為樓價有所調整絕非壞事，畢竟在早期購入物業的業主已可獲相當豐厚的利潤，所以現時促進成交以啟動換樓鏈方才是令樓市尋回生氣的上策。

倘若業主仍然堅持態度，拒絕減價放售物業，二手市場宗數持續寥寥可數，只會有礙樓市長遠的健康發展，對香港的整體經濟帶來更深遠的影響。

【刊於2011月12月9日Capital Weekly專欄】