回氣需時 今季澳門住宅市場橫向發展

第三季住宅市道回顧

利嘉閣（澳門）地產區域董事王世榮指出，澳門自6月14日正式實施特別印花稅以來，市場氣氛一直被利淡消息籠罩，買家希望趁市靜以低價入市，對樓價下跌抱有期望。可是業主大多沒有資金壓力，而且長遠看好後市，因而拒絕大幅減價沽貨，雙方爭持之下，令市況呈膠著狀態，樓市成交量持續向下，但樓價卻在業主堅持之下企硬拒下滑。

 根據統計局資料顯示，七月份住宅成交宗數878宗(只反映繳納印花稅的宗數，不能反映實際成交宗數)，較上年同期下跌27%。在經過政府實施一系列樓市調控措施後，中間移轉的個案更急劇減少至只有1宗，比同年6月份下跌96%，出現炒家快速全面退市現象，令澳門樓市炒賣空間顯得相當有限，預料二手樓及樓花炒風逐漸消失。

 成交量雖持續下跌，但樓價企穩。直至八月上旬股票開始震盪，環球經濟不穩，對澳門樓市更是火上加油，買家減價意欲漸增，而部分業主願意減價10%至12%。利嘉閣數據顯示，實際住宅物業買賣由七月份少於300宗跌至八月份約200宗水平；再至九月股市急劇下滑，歐債危機持續，市場購買意欲明顯減退，九月份更跌至180宗左右。在環球股市不穩影響下，總計第三季成交量不多於680宗，按季下跌91%。

 數字反映了歐債危機的威力，令樓市整體市場的購買意慾全面下降，近日開始有部份業主積極減價放售物業，特別是持貨量較多的業主，都希望趁這段時間減磅，降低風險。不過，由於過去兩年樓價已錄得可觀升幅，部份售樓業主往往只不過是止賺離場，相對今年樓價升幅而言也只是平手出貨，沒有劈價放盤的情況出現。

 第四季住宅市道展望

 利嘉閣（澳門）地產區域董事梁明輝指出，第三季利淡樓市因素連環爆發，第四季仍有更多不利因素影響澳門住宅市場走向：

 一.  歐洲債務危機隱憂

歐洲債務危機雖有緩和跡象，但不時也會傳出不利因素，令股市出現波幅，投資者產生恐慌情緒，部分投資者更因大幅損手而撤離股市，寧願手抱現金，或轉投長線投資物業買賣。

 二.  中國民企倒閉潮持續

中國銀根收緊，導致內地中小民企資金鏈斷裂，出現現金流緊迫跡象，預料內地客購樓意願減弱，或會影響流入澳門的資金減注。

 三.  經屋推售在即

澳門政府於今月首次推售的經屋「永寧廣場」，共有880個單位，平均呎價約1,280元﹙澳門元‧下同﹚，而且申請人的收入上限為：

 一人家庭：17,000元；

兩人或以上家庭：30,418元；

且遵守16年禁售期及在出售經屋時按照法律補價。

 此政策推出，預計會影響年初一致被炒起的二手樓價格回落10%至15%，但只限樓齡較高及質素參差的樓宇，又因這些樓宇貨源少及交投不多，所以此政策對於整體樓市及新樓價格的影響不大。近年澳門的新樓盤質素皆比以往高，價格通常由400萬元起步，無需禁售期，具負擔能力買家最終還是傾向私樓，故中高價的樓宇受推出新經屋的影響較少，反而更好地讓業界把公私樓市場客源區分開來。

 四.  珠海、橫琴開發，商機無限

利嘉閣（澳門）地產董事總經理廖梓嘉指出，雖然種種原因令樓市稍現疲弱，但前景依然明朗，鄰近地區珠海十字門商務區及橫琴旅遊娛樂區正式動工，吸引不少投資者把部分資金趨向珠海市場，雖然在調控和傳聞限購的大背景下，但隨著供貨量不斷加大，每月不下5至8個新盤發售，澳門客比例佔15%至20%，由於他們大部份資金充裕，投資珠海樓宇變成另一種選擇。

 五.  娛樂、酒店增長利好市場

根據統計局資料，澳門賭收屢創新高，今年首8個月累計收入為1,731.06億元，同比增加46.8%，首7個月賭收1,700億已是去年全年的7成；9月份主因傳統淡季，整體賭收比七、八月份少10%至20%，全年賭收都被看高一線，澳門經濟十分繁盛；加上外僱持續增加，至9月份外僱人員接近90,000人，租務市場活躍，使租金回報理想，投資者四出在市場尋寶，以作長線投資。

 綜合以上種種因素，廖梓嘉推斷，除非歐債危機及美國衰退顯著惡化，相信樓市最壞情況已在第三季完全浮現出來。隨著不利因素淡化下，第四季澳門住宅二手市場交投可望止跌回穩，不過，一些即將到期入伙的樓花項目，可能部份業主為求減磅或不願上會，減價求售的現象將會出現，屆時將會增加巿場貨源的流通量，預計會帶動市場成交增加，二手成交將逐漸上升。至於一手市場，則需視乎發展商觀望取態能否改善，加快推盤增加供應而定。

 長遠來說，澳門樓市仍有好大發展優勢，樓宇價格比鄰近地區如香港等相對較低，加上股票市場動盪有機會使資金流向樓市；澳門經濟環境獨特，使其不容易隨環球性經濟動盪而有大幅上落的波動；剛公佈的第三季博彩稅收702.2億，比次季仍上升7%；上半年生產總值增長31.5%，經濟發展依然穩步向上，失業率持續下降至2.6%水平，按揭息率仍然處於偏低的水平，相信在全球股市逐漸回穩下，發展商預計陸續推出新盤，一手帶動二手，樓市將漸趨明朗，市場累積一定購買力就會釋放出來。