靜市積壓購買力 等待借勢重釋放

樓市近月明顯放緩，但實際支持長遠樓市的利好因素並未改變，市場淡靜期間所積壓的購買力一旦釋放，相信極具威力。

早在政府出招打壓樓市開始，市民置業和換樓步伐已被明顯拖慢，以致成交量萎縮；加上近日股票市場受歐債危機影響，表現持續波動，蒸發了不少市場上的資金，更對樓市造成進一步的影響。

筆者認為，儘管現時樓市頗見淡靜，但不容忽視的是，以下支持長遠樓市的重要實際基礎因素並未見有所改變，後市依然樂觀：

1.  息口低企。聯儲局宣布未來兩年美國低息環境大致不變，故本港按揭息率也不會有太大變化，仍然處於歷史上的偏低水平。

2.  通脹加劇。高通脹所帶來的按揭負利率不斷加深，無論樓市市況高低，「買磚頭」保值都屬明智之舉，物業投資需求只會有增無減。

3.  資金充裕。樓市資金來源廣泛，市民置業或投資已不如過往般過度借貸，大部分均有相當的實力。

4.  樓宇供不應求。雖然政府近年積極增加土地供應，但所售賣的都以罕有的優質豪宅地皮為主，今年所出售的全部地皮所涉及的總伙數亦只有約1萬伙，並不足夠維持一年2萬伙的需求。 加上「遠水不能救火」，發商展購得土地後建築需時，供應仍然緊絀。

最新施政報告將於十月出台，如當中沒有不利樓市的消息，也等同是好消息。 而且，以過往市場平均每月一、二手買賣成交約9,000宗的保守計算，近兩季期間多個月份亦只有約6,000宗成交，換言之，每月累積了約3,000宗的購買力，一季已累積約10,000宗了。

因此，只要股市回穩，又或發展商推出大型新盤、賣地成績理想等任何利好消息一出帶動氣氛，所囤積的購買力便會一觸即發。筆者預期，樓市的曙光最快將於第四季出現。

【刊於2011月9月2日Capital Weekly專欄】