近月走勢偏軟 50屋苑樓價首7個月仍升12.5% 通脹勁、息口低、租金升 樓價中長線仍看升

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，儘管外圍經濟噩耗連連，本港樓市又遭逢政策打壓，拖累近月二手樓價開始向下調整，然而，樓價調整步伐既緩慢、又微小，故此，今年首7個月指標屋苑造價仍累積可觀升幅。綜合利嘉閣地產研究部數據，截至今年7月底，全港50個指標屋苑加權平均成交呎價報6,514元，雖然較六月份的6,576元下跌0.9%，不過，樓價現水平對比去年底的5,790元仍然上升12.5%；而且，對比去年同期的樓價增長11.1%，則高出1.4個百分點，樓價計算基點大幅提高後，樓價升速更進一步提高，可見今年樓價表現著實強勁。

 按地區分析，九龍區屋苑今年樓價表現最為出色，20個屋苑平均成交造價最新報每方呎6,741元，較去年底上升14.6%，較同期整體樓價升幅高出2.1個百分點；新界區屋苑樓價升幅居次，21個指標屋苑平均成交呎價在過去7個月累漲11.3%至5,037元；港島方面，整體走勢則相對落後，首7個月樓價只累升10.9%至平均每方呎8,732元。

 傲雲峰樓價升勢強  今年至今彈升19.9%

另一方面，列入觀察範圍的50個指標屋苑，剔除17個樓價不可直接比較的屋苑後，33個屋苑成交造價悉數報升，比例高達100%，實質升幅由4.0%至最高19.9%不等。樓價升幅高於大市平均值12.5%、即「跑贏大市」的屋苑共有17個；實質樓價升幅最高的10個屋苑當中（表二），九龍區佔5席，港島及新界則分佔3席及2席。按實質升幅計，土瓜灣傲雲峰、東涌映灣園及奧運站帝柏海灣包辦三甲，樓價在觀察期間分別彈升19.9%、18.1%及18.0%。另外，龍頭屋苑鰂魚涌太古城樓價從高位下跌逾8%後，樓價現水平與去年底相比仍升14.4%，暫時排名第九，可見屋苑樓價承拓力堅實。

 周滿傑表示，刻下樓市境況低迷，只不過是近月太多利淡因素出現的結果而已。事實上，銀行調升按息但始終不及物價漲幅，存款及按揭負利率的環境根本未有轉變；此外，住宅租金仍正穩步向上，一方面反映本港住屋需求強盛，另一方面則反映房屋供應緊絀未能應付住屋及投資需求，預期樓價仍然易升難跌；最重要的是，QE3似乎快將面世，預料新水源出現將一如既往繼續推升樓價，故認為樓市經過此刻艱難期後將可重拾升軌。