樓市兩極化

近月住宅買賣交投明顯變得疲弱，淡靜不少。 中小型物業開始出現減價成交，不過，豪宅市場貨源一向珍罕，並未會輕易受影響，相信未來中小型物業與豪宅會各走極端，形成樓市兩極化的局面。

樓市持續向上攀升接近兩年，呎價屢創新高，政府為回應市民有關住屋的需求，由去年十月底開始，不斷出招以壓抑樓市。繼推出額外印花稅的「重招」後，樓市曾因此出現了短暫的悶局，然後很快又再重拾升軌。 直至上月，政府再向銀行公布收緊按揭業務可借出的最高按揭成數，加上蘊釀復建居屋的消息，更明言不會排除再次出招，這一連串的壓市招數，均反映了其令樓價下跌的決心，換言之，政府必然會待樓價有明顯下調的跡象才會罷手。

政府所推出的土地拍賣令市場憧憬未來住宅供應增加，同時也加重了現在市場對樓宇買賣的風險和憂慮，兼逢近期環球股票市場的表現又有欠理想，種種利淡因素令市場陰霾滿佈，買賣雙方拉鋸，減慢了成交的速度，呈膠著狀態，以致近日樓價出現明顯借勢調整。有部分業主態度軟化，開始妥協將物業減價求售，在骨牌效應下，相信市場會陸續出現更多減價成交。 必須注意的是，此情此景只見於800萬以下的中下價物業市場，此類物業樓價下跌幅度約為2%至3%，不排除未來會有業主再擴大其減價空間，不過幅度仍會是在可預期之內，樓價並未會出現大跌情況。 

至於豪宅市場，尤其新盤豪宅卻完全不受影響，皆因發展商的土地緊拙，在銷售單位時必然惜貨，定價堅挺而不會減價求售。加上豪宅市場的業主和買家均實力強勁，對於住宅物業這種保值的長遠投資產品，也自然不會出現輕易減價的情況。 

筆者認為，未來中小型物業與豪宅會繼續各走極端，罕有的優質豪宅盤和豪宅新盤更有機會要高價搶貨，甚至創出新高成交呎價。相信這兩極化情況會持續一段時間，或待最新的施政報告出籠後才漸現曙光。 

【刊於2011月7月22日Capital Weekly專欄】