豪宅堅挺 中小物業調整

上月中政府宣佈加大收緊物業按揭成數力度，後來更明言醞釀復建居屋，市場馬上出現反應，交投明顯放慢，市民憂慮物業供應增加，會對樓價構成壓力，現階段入市恐怕要承擔更高風險，因而放慢入市步伐，寧願待利淡消息被消化後，再作入市打算，促使樓市借勢調整。

其實，自從樓市從金融海嘯中復甦過來後，已經持續暢旺接近兩年，故由去年年中起，政府已開始不斷出招，試圖令樓市降溫，然而每次樓市在短暫冷卻後，很快又重拾升軌，因此在樓價出現顯著回落之前，政府繼續出招以遏止樓市進一步升溫實屬意料之內；加上近日股票市場波動，又有市場人士發表憂慮銀行會加息、政府會繼續收緊按揭等言論，削弱了市民入市的信心。

現時樓市處於「有人辭官歸故里 有人漏夜趕科場」的狀態。「辭官」者，主要集中在1,000萬元以下的中小物業，部分業主在樓市牛皮近一個月後，態度開始軟化，眼見市場陸續有業主減價沽售物業，在骨牌效應之下，亦開始妥協將叫價下調以加快促成交易。現時，此類物業的樓價已按月下跌約2%至3%，雖算是近年相對明顯的跌幅，但幅度仍在預期的範圍之內。

至於「漏夜趕科場」者，則可見於豪宅及一手市場，此類物業交投雖然跟隨市場下跌，但樓價卻是依然堅挺。豪宅業主實力強橫，在沒有資金壓力之下，無需放下身段平賣物業，而部分優質、罕有的單位亦依舊成為市場搶購的目標，屢創高價；一手市場方面，由於發展商土地儲備不多，故推售時多採取惜售態度，先求價再求量，因此與豪宅市場一樣，未見明顯轉勢。

筆者認為，以上「兩極化」的局面仍會維持一段時間，然而物業始終是長遠保值的產品，加上市民對物業有很大需求，在沒有重大利淡因素下，價格不會出現大跌，相信最快在政府公佈施政報告後，市場就會重現曙光。

【刊於2011年7月18日新報專欄】