樓價下跌解悶局

繼金融管理局向銀行公布收緊按揭後，復建居屋亦正蘊釀，政府連環出招，樓市立刻應聲而倒。 縱使樓價早前未有即時下跌，但市場上有部分買家已採觀望態度。

六月份屬傳統淡季，兼逢國內收緊銀根，環球股票市場又有見波動，加上政府抑壓樓市的舉動，一連串的利淡因素更進一步拖累樓市，令樓市陷入牛皮局面。

根據利嘉閣地產研究部數據所得，六月份全港50個指標屋苑僅錄954宗買賣，數量不僅較五月份的1,478宗銳減36%外，單月成交總數更創下近32個月、即金融海嘯後的新低，二手交投受影響的程度可見一斑。

二手交投萎縮，無疑因為買家與業主正在拉鋸，以致拖慢成交。 準買家必然希望趁市場出現壞消息之時以低價入市，然而利好樓市的長遠因素仍然未有改變，部分有實力的業主也就自然不肯就範減價。

不過，目前也有在早期購入物業的業主認為已可獲相當豐厚的利潤，故選擇妥協，減價求售待收割，這些情況在大型屋苑和中小型物業市場較為顯著。現時中小型住宅的減價幅度約有3至5%，而絕大部分稍為降低叫價的減價盤亦能迅速獲承接，反映市場上仍有不少心急想入市的買家，存有一定的購買力。這同時也說明了買家對後市甚為樂觀，皆因對後市的悲觀的準買家總會認為「低處未算低」，縱使減價他們也會不為所動。

就市場反應所見，樓市交投確被「減價成交」帶動，有上揚跡象。 當然，每人心存的議價空間各異，能否促成成交取決於準買家與業主的定價是否配合。但筆者認為，定價較低的準買家若想現在進一步擴大議價空間，暫時仍會失望而回。 皆因交投淡靜主要受市場上短暫的不利訊息所影響，加上樓價一直高企令買家信心動搖，樓市表現才見呆滯，但息口偏低、通脹加劇、資金充裕等實際利好因素仍然能支撐後市，所以現階段熊市也難以來臨。

【刊於2011月7月15日Capital Weekly專欄】