政策出台陣痛持續 末季始現起色 澳門下半年住宅成交料減47%至6,000宗

上半年住宅市道回顧

利嘉閣（澳門）地產營業經理歐陽詠儀指出，去年澳門一手市場較為淡靜，市場上已累積相當購買力，所以，由2月8日開始，樓市蓄勢起動，各大發展商爭相搶閘推出新盤，當中包括：

• 由東方明珠區「海一居」作起點，發展商推出約400伙，平均呎價約4,500元﹙澳門幣‧下同﹚；                                                                          
• 接著有三月推出的路氹「金峰南岸」二期「御南峰」，推出單位約650個，公開發售熱賣，三天已售出9成單位，呎價約4,500至5,000元； 
• 澳門半島「湖畔明門」亦於稍後承勢推出，售價約每方呎4,500呎，共推出50伙；
• 四月中推出青洲區的「綠洲」，發展商在公開發售當天已把推出單位全部售罄，反應熱烈，呎價則介乎3,500至4,000元；
• 其後的「蘇豪薈」亦大賣，公開發售兩天126個單位悉數售罄，呎價介乎4,500至5,000元。

一手市場的火爆銷情亦同時牽動二手交投上升。根據統計暨普查局數字顯示，2010年全年住宅買賣成交宗數為17,989宗，而今年一至五月買賣單位總數則達10,441宗，亦即是說首5個月成交量已佔去年全年的58%；同時，首季樓宇平均成交呎價更較去年末平均上升9.3%，可見表現理想。

 今年市場主要資金來源來自澳門本地居民作長線投資用。根據本公司客量作粗略估計，澳門居民資金高佔約70%，其餘30%則為從國內、香港及外國流入的資金，反映澳門市民對後市充滿信心，用真金白銀為美好前景投下信心一票。

 利嘉閣（澳門）地產區域董事王世榮指出，由四月二十日開始，樓市氣氛出現180度轉變。主要原因包括：

 一．  政府公佈有調控樓價措施

澳門特區政府提出有關與鄰近地區樓市調控措施建議包括：

1.    收緊樓花按揭成數： (a)  澳門永久性居民貸款上限為樓價70%；

                                            (b)  非永久性居民貸款上限為樓價50%；

2.    開徵額外印花稅：     (a)  於一年內轉售住宅樓宇須繳付20%印花稅；

                                            (b)  一年以上至兩年間轉售住宅樓宇須付10%額外印花稅

 二．  實施取消不動產中間轉移稅

五月四日，政府正式推行早前「劉十招」的取消不動產中間轉移稅0.5%，改為直接按階梯稅率徵收物業轉移印花稅3%，即包括所有樓花及未做契的買賣亦同時列入規範，樓市交投隨即大幅萎縮，樓價顯著回落5%至8%，市場上有不少買家想趁跌入市，還價往往更低於業主開價的8%至10%；反觀，實力業主仍對澳門經濟前景充滿信心，故普遍未肯就範大幅減價出貨，只是輕微調整議價空間，因此觀望氣氛濃罩市場，買賣交投開始陷入角力狀態。

 根據過往數字，澳門每月平均住宅成交量約有1,500至2,000宗，今年四月受新盤帶動交投更高達3,500宗，但自公佈以上政策後，不少大型樓花項目紛紛急停，加上短期炒家消失，累及5月份成交急跌至約800宗水平﹙當月實際成交的估計數字，與澳門統計暨調查局公布當月數字2,402宗有明顯差別，相信當中差距主要與市民趕在全新物業轉移印花稅制實行前登記成交避過繳稅有關﹚比4月份大跌77%，但5月份交投仍未完全反映市場對政策的反應，因為不少成交都是趕搭政策執行前的尾班車，而6月所有措施出台後，成交更進一步即急跌至只有約200宗水平，當中以本地用家作主導，可見交投萎縮速度甚快。

 住宅成交急挫的同時，各區樓價亦見大幅調整。根據有關統計數字，東方明珠五月份平均成交呎價約為3,900元，筷子基區約3,100元，路氹區平均呎價每方呎4,700元，財政局亦公布澳門住宅五月份平均成交呎價4,440元，按月跌12%。

 成交量價驟減反映樓市降溫跡象越見明顯，但仍只有少數業主會減價5%至8%出售單位，反映市場對澳門未來的經濟前景充滿信心，市民資金充裕，增加了中長線投資者趁冷靜期入貨，故整體樓價並沒有大幅回落、也沒有恐慌性劈價拋售，市場對後市表現樂觀。

 綜合上述初步統計作推測，今年上半年住宅買賣成交量維持在11,250宗左右，涉及總值約432億元﹙澳門幣‧下同﹚，數值較2010年下半年分別上升29%及78%。

利嘉閣（澳門）地產區域董事梁明輝續稱，縱然五、六月份受市場外在因素影響導致成交急跌，但澳門自身經濟基持續大好，而且政府政策越見明朗，給予中長線投資者更大的信心，利好澳門經濟的因素包括：

 一．受惠酒店及娛樂事業增長

澳門賭收屢創新高，去年全年賭收1,900億元，今年首季賭收達587億元，五月賭收創下歷史新高至240億元，6月賭收208億元，同比增長52.4%，專家更認為澳門今年全年賭收有望上升達40%至逾2,600億元，而且澳門的娛樂事業漸趨成熟及趨向更多元化發展，各賭場各有不同的娛樂配套，營造完善的綜合娛樂渡假城市，相信澳門的經濟會隨著主要產業的多元發展而再攀高峰。

二．  旅客及常住人口增長帶動住屋需求

賭業的發展亦帶動旅客的增長，今年首5個月入境旅客人數達1,105萬人次，比去年同期的1,033萬人次增加7%。另外，根據有關統計，截至今年首季，澳門人口估計有55.68萬人，較去年同期增加4,500人，升幅0.8%；同時，首季外地僱員人數為81,416人，較去年同期增加5,603人，旅客及外地僱員的數目仍依靠博彩業的發展的上升，澳門未來陸續會有大型酒店等綜合渡假項目落成，如威尼期人第六、七期，預計今年外僱人口將增長至10萬人，加上人均收入不斷上升，外地僱員及市民收入增加都會帶來相應的住屋需求，故澳門樓市長遠前景大好。

 三．  多項大型基建動工

澳門之前公布的多項大型基建都已經陸續上馬，當中包括：

• 港珠澳大橋：珠海澳門雙方已達成共識，珠澳兩地新增一個人工島連接兩地，將來旅客可以取道人工島上的珠澳口岸往返兩地，該人工島位於澳門的東方明珠區，為港珠澳大橋位於澳門的落腳點，總面積達209公頃，耗資23億人民幣興建，現在工程進展順利，目前已完成一半，預計將於明年底前完工。 
• 澳門城市輕軌：澳門的輕軌一期造價預計為110億元，第一期的列車系統已經開標，至於土建工程則於第三季開始招標，「路氹城及口岸段」的路線和車站設計亦已完成。

 四．橫琴、十字門開發

珠海十字門商務區以及橫琴旅遊娛樂區正式動工，其中將會遷往橫琴的澳門大學城與澳門連接的隧道工程已完成招標，計劃投資16億興建，並預計17個月可以完工。另外，橫琴產業園區於下半年開始招商，澳門政府早前公佈將會設立投資公司參與開發橫琴，預計資本額為4億元，特區政府佔94%，工商業發展基金及貿促局各佔3%。

 此外，總投資逾50億元的珠海十字門商務區橫琴片區市政基礎設施建設亦已拉開序幕，橫琴與十字門的發展充份拓展了粵澳兩地的貿易合作，對澳門未來的發展帶來了無限商機，並將澳門發展成為世界旅遊休閒中心，可望與港粵兩地的經濟完善接軌。突出三地融合後的「灣區經濟」獨特商務區，有助增加投資者的信心。如此龐大的基建為澳門住宅製造巨大的升值平台：擁有獨特的經濟模式可望得到更完善的發展及對營商更有利的投資環境，進一步吸納外地的資金流入市場，間接可促成龐大的購買力，一切都有助推動樓市發展。

 五．低息環境持續及市場資金充裕

自四月推出持別印花稅以來，雖然炒家減少，但按政策公佈的數據，置業人士抵押比例沒有泡沬跡象，即槓桿比例不高，顯示澳門普遍買家都有充裕資金，加上澳門的低息環境將會持續，即使加息，幅度亦相當有限，在缺乏多元投資產品的情況下，購買物業作投資用途仍是澳門人的首選。

下半年住宅市道展望

利嘉閣（澳門）董事總經理廖梓嘉認為，基於澳門經濟的基調非常理想，去年澳門整體GDP亦相應急漲26.2%，本地生產總值從06年的1,137億元攀升至2010年的2,137億元，人均GDP亦大幅增長達49,754美元，領先同樣發展博彩業的星加坡﹙人均GDP只有43,867美元﹚，反映澳門投資商機無限。

中央政府及澳門特區政府已落實多項大型基建，及整個珠三角的互補發展計劃，澳門經濟大好，住宅樓宇價值自然看高一線。目前樓市表現呆滯主要由樓市政策及外圍因素突變所造成，不過，相比澳門整體經濟基調，刻下樓市波動相對短暫，相信長線樓價未虞急挫。事實上，經過過去個多月消化期後，市場負面情緒開始淡化，預期澳門住宅成交將會慢慢恢復正常。

 廖梓嘉推斷，今年第四季澳門樓市將逐步走出陰霾，預計之前暫停發售的樓花會因應市場氣氛而考慮重新推出，當中包括：由信德集團發展的「濠庭都會」第四期、內地發展商星河灣及本地威得利企業合作開發的「星河灣‧名門世家」、華人置業的偉龍馬路項目等，預期每月成交量可輕易由目前約200宗，回升至1,000宗水平，總計下半年約有6,000宗，仍較上半年下跌約47%；估計同期成交總值約為240億元，較上半年下跌44%。至於樓價方面，經過近月調整後，餘下沽售壓力已不大，估計樓價已大致見底，惟根據過往經驗，樓價回升速度一般較為緩慢，預期下半年住宅樓價將會在目前基礎水平上，以5%至10%的上下波幅窄幅上落。