無懼復建居屋 樓市穩健難倒

近期樓市受政府復建居屋的消息所影響，加上早前連番推出的措施，反映出樓價短期回落乃事在必行。

繼金融管理局6月10日宣布收緊按揭業務可借出的最高按揭成數後，再有政府復建居屋的意向爆光，引起社會各界極大迴響，對樓市的影響也立竿見影。綜合利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑在6月13 至19日一周共錄183宗二手買賣個案，較前周（6 - 12/6）的308宗大跌41%，並創下近18周﹙即今年農曆新年次周以後﹚之新低紀錄。

政府回應市民有關住屋問題的訴求，復建居屋有望，渴望上車的一群自然開心，可是，市場上的準買家和業主便顯得憂心。他們擔心政府此舉會增加市場供應，變相出現競爭，對樓價構成壓力，甚至拖垮整體樓市。

筆者認為，一旦認清事實，無論買家或是業主，均無須擔憂恐懼。首先，就數據分析而言，根據利嘉閣地產數據顯示，2010年300萬以下物業一手及二手買賣全年共錄得85,938宗成交，佔整體成交的61.5%。 以市場一般估計，政府每年大概推出約3000個居屋單位，數目只佔2010年同類型價格物業(300萬以下)整體成交的3.5%，所得數字實在難以對市場造成實際衝擊。加上，規劃興建居屋需時，更難以帶來即時影響。

其實，除了復建居屋消息爆光外，市場早前亦已出現其他利淡因素，以致成交量萎縮。 不利因素當中有：

1)五、六月屬傳統淡月，天雨尤其多；

2)學校考試季度；

3)股票市場波動；

4)國內收緊銀根；

因此，在政府出招夾攻下，樓市趨向淡靜亦屬正常之事。

而值得注意的是，到目前為止，樓價依然堅挺，這便足以證明息口偏低、通脹加劇、資金充裕等利好長遠樓市的大環境因素未有變動。縱使樓市處於牛熊角力，會出現短期受壓，但香港物業市場無疑有相當穩健的基礎，而且在國內收緊銀根的情況下，內地中小富戶數量仍然龐大，加上其他外來資金，足以繼續牽動本港樓市氣氛，要推倒樓市絕非易事。

【刊於2011年7月1日Capital Weekly專欄】