樓市牛熊角力

政府坦言未來將考慮復建居屋，以回應市民對住屋問題的訴求，消息一出，馬上引起廣大迴響，有人為上車有望而雀躍，有人則憂心同類型物業供應增加，會為上車物業樓價構成壓力，繼而危及整體樓市。

根據利嘉閣地產數據顯示，去年300萬元以下物業錄得83,779宗二手買賣成交，佔整體二手成交的66.4%，復建居屋雖會增加同類型物業的供應，然而市場一般估計，政府每年最多只會推出3,000餘伙，數字與上述同類型價格物業的8萬多宗成交相比，可謂小巫見大巫，加上建築需時，由規劃到落成起碼要數年的時間，即時影響十分輕微。

同時，居屋和私人物業的客路本來就大不相同，居屋設有入息上限，買家通常是資金有限，並有實際住屋需要的人士；倘若是資金稍為充裕的，大概都不會以居屋為首選。雖然居屋入場門檻較低，將來沽出物業亦同樣可享樓價升幅，但是在自由市場放售居屋必須補回地價，扣除成本後，升幅馬上減半，那些希望買樓為資金保值的人肯定不會選擇居屋。

其實，早在政府提出有意復建居屋之前，市場已經出現明顯降溫，因此當復建居屋風聲一出，市場馬上出現過敏反應。追根究底，市況之所以轉弱，是被內、外利淡因素夾擊所致。外在因素主要指政府自去年起不斷針對熾熱的樓市出招，包括徵收額外印花稅、收緊按揭成數、增加土地供應，還有近日明言有意復建居屋及不排除有需要時再次出招為樓市降溫等；至於內在因素，則包括天雨日數增加、學校考試季度及股票市場波動等。

樓市淡靜雖是事實，然而大家還要想想一個問題，為什麼到目前為止樓價還是如此堅挺？筆者認為，在低息、市場資金充裕、土地供應不足等前提下，樓市在這場牛熊角力中只會短期受壓，想要推倒樓市絕非易事。

【刊於2011年6月27日新報專欄】