住宅投機無市場 短線轉手27個月最少

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，額外印花稅成功杜絕住宅市場炒風，加上銀行連番調升按息影響物業承接，投機者炒賣物業活動因此顯著萎縮。綜合利嘉閣地產最新數據所得，五月份全港僅錄155宗短線轉手（持貨180天或以內轉售物業的買賣登記）的住宅買賣登記，涉及金額約4.86億元，兩項數字較四月份分別減少47%及35%外，兩項數值更分別創下近27個月及近26個月的新低（圖一）。

 事實上，額外印花稅推出，不單大大提高物業轉手的成本門檻，按息低位持續反彈，同時增加資金利息成本，加大炒賣蝕本的風險，不少投資者唯有選擇賣樓離場避險，造成住宅短線轉手個案連月大幅滑落。數據顯示，中價樓宇炒賣活動萎縮情況較為嚴重，價值介乎200萬至500萬元的短線轉手個案減幅尤其顯著，五月份此類物業僅錄80宗登記，涉及金額約2.30億元，較四月份的182宗及的4.98億元分別銳減56%及54%之多；另外，價值100萬至200萬元的物業短線轉手登記量值，亦按月大減43%及41%（表一），排名居次。

 不僅住宅短炒買賣個案減少，物業轉手獲利的成功比率以至獲利幅度亦見同步下滑。事實上，環顧上月155宗短線轉手買賣當中，獲利個案佔144宗，成功獲利比率92.9%，數值較四月份的98.3%急挫5.4個百分點。再者，同期短線轉手買賣整體操作盈利亦下降，每宗個案帳面平均獲利14.0%，按月下跌3.6個百分點（表二及圖二）。

雖然短炒操作成績倒退，但在個別投機個案中找到獲利豐厚的「例外」，就如在上月登記易手的九龍站漾日居1座低層A室的短線轉手個案，便以高達248萬元的帳面利潤，成為上月最賺錢的短線轉手買賣個案。據悉，投資者在去年十月中以1,750萬元購得上址，持貨179日後至今年四月中，再以1,998萬元售出物業，獲利幅度達14.2%，利潤可觀（表三）。

 周滿傑指出，額外印花稅措施實行已超過半年，早已成功杜絕投資者炒賣物業的活動，可供炒賣獲利的貨源實際上已經少之又少，況且，樓市近況欠佳，加上息口後向，外圍經濟以至房屋政策已出現微妙變化，料會削弱二手物業承接，相信樓價短期走勢亦會偏軟，因此估計住宅「摸貨」登記量將會持續萎縮，今月登記量更可望低見50宗以下水平。