新措施助樓市穩健發展

金融管理局於6月10日向銀行公布最新指引，收緊按揭業務可借出的最高按揭成數，將700萬元以上物業的按揭比率進一步調低，打擊樓市。

近年，政府連番推出措施，以抑壓熾熱的樓市，穩定樓價。 去年11月19日，政府推出了額外印花稅(SSD)，措施對二手買賣市場極具影響力，被評為近年政府針對樓市所頒布「最辣」的招式。 

「辣招」一出，整個買賣氣氛隨即出現變化，措施徹底令一眾炒家銷聲匿跡，市場一時間風聲鶴唳，成交量萎縮。不少人皆以為，市場撇除炒賣成份後，樓市便會一蹶不振。 

其實短炒活動確對樓宇市場起了推波助瀾的作用，有助樓市趨向熾熱，不過，實際影響並非如大眾所認為的嚴重。根據利嘉閣地產數據所得，短炒活動﹝俗稱：「摸貨」﹞只佔整體買賣成交量不足2%，對市場的影響可謂微不足道。 結果市場仍然有大量用家、長線投資者支持，負面因素迅速被消化，樓市再度重拾升軌。 

是次政府針對物業按揭比率出招，被指會對上車客構成打擊，增加其置業的難度，但事實並非如此。 在政府推出最新措施之前，原本800至1,200萬物業的最高按揭成數只有六成，而1,200萬元以上的有五成，800萬以下則有七成。 經住宅按揭貸款的審慎監管措施調整後，700萬至1,000萬元樓宇的最高按揭成數降至六成；1,000至1,200萬的樓宇按揭成數最高為五成；700萬元以下的樓宇最高按揭成數為七成。 

換言之，實際上只有700至800萬物業(最高按揭成數由七成降至六成)以及1000至1200萬物業(最高按揭成數由六成至五成)的買家受到措拖所影響，而市場上絕大部分的上車人士及中小型物業換樓客實際並不在影響範圍之內，仍然可以向銀行借足七成。就利嘉閣地產數據顯示，2011年首五個月700萬以下的物業總成交量佔整體買賣成交的90.4%，可見對市場影響有限。 

政府多次推出抑壓樓市的措施，反映了明顯的決心，筆者認為，這些措施效果均有立竿見影，縱使成交量價仍會逐步向上回升，打擊炒家的做法確減少了樓市出現泡沫的機會，令樓市更為健康，對長遠的樓市發展而言，絕對有百利而無一害。 

【刊於2011年6月24日Capital Weekly專欄】