樓市有待新盤報喜

第二季樓市處於牛皮狀態，買賣雙方呈拉鋸局面，出現猶疑市。成交量下跌的主要原因，無疑與多間銀行宣布調高拆息按揭率(HIBOR)和早前政府針對新盤的銷售限制有莫大關係，加息壓力令市民擔憂未來供樓的風險，新盤銷售難度增加也拖慢了買家入市的步伐。 

其實以目前全球的實際經濟環境，美國短期內並未有加息條件，主流息口未有出現變化，根本難以構成重大壓力。本港銀行之所以宣布調高H按息口，無非是希望在暢旺的市道分一杯羹，趁勢增加收入，提高盈利。 

幾經調整後的H按現與最優惠利率按揭計劃(P按)息率相約，筆者認為，畢竟銀行乃屬生意人，再將H按調高，H按產品便自然失去吸引力，驅使買家轉投P按行列。 從商業角度來看，如再進一步上調P按，買家將會更為卻步，銀行既要為長遠生意利益打算，亦需兼顧同業競爭，市場成交缩減最終只會影響其收入連帶減少，也就與原本提高盈利的目標背道而馳了。

另外，就新盤銷售的措施而言，政府去年針對一手市場所推出的「9招12式」、「3招14式」等確實為新盤銷售帶來了全新氣象，影響整體樓市。 買賣環境的改變令發展商的新盤銷售透明度增，這對買家明顯有利，但對發展商來說，推盤難度相對提高了，銷售策略也難同時求價又求量。根據利嘉閣地產數據顯示，今年首四個月一手市場只錄得2,642宗買賣成交，以數字推算，今年全年一手住宅買賣成交量將不足8,000宗；較去年的1.36萬宗減少近40%。 這數據除說明了成交量有減少跡象外，其實也顯示了市場仍有相當的需求。 

筆者預期，第二季的樓市仍會處於爭持局面，情況將有待第三季才會出現驚喜，只要有某一新盤銷情報捷，便隨時牽一髮而動全身，釋放市場所積累的爆炸力。

【刊於2011年5月27日Capital Weekly專欄】