次季樓市短暫抖暑 下半年發力

政府去年11月推出額外印花稅，不經不覺至今已半年。由5月19日起，陸續將有在措施推出後入市的業主，出售物業時可獲調低額外印花稅稅率，由15%降至10%，成本減少5%。然而，由於買賣物業仍然涉及律師費、經紀佣金等，加入這些支出之後，轉手的總成本仍然相當高，因此預期這批業主將再持有單位一段時間，加上市場普遍看好樓市前景，他們更無需急於將物業放售。

近日二手市場呈現牛皮狀態，交投顯著放慢步伐，就正是與二手市場供應緊絀有關。市場由極度熾熱轉為進入冷靜期，不少一直期待樓價下跌的準買家馬上正襟危坐，虎視眈眈希望樓價下調。筆者認為，市民大眾的期望可以理解，畢業置業是人生其中一件大事，特別是上車客，總不希望「買貴樓」，成為日後的沈重負擔。然而，樓價大跌的機會相當渺茫，因為靜市出現並不涉及基本經濟因素，現存的所謂利淡因素，只屬暫時性質，例如：

1) 銀行調高同業拆息(HIBOR)按揭息率，但幅度輕微，預期可被樓價升幅抵銷；

2) 政府增加土地供應，但最快要三數年才落成，短期內供應量仍然有限；

3) 5、6月為學校考試季度，之後家長將重新出動，活躍於市場；

4) 一手市場百齊放，搶去市場焦點，但由於新盤造價理想，不但不會對二手市場構成減價壓力，反而有助牽動市場氣氛。

去年，二手市場每月平均錄得近8,000至10,000萬宗買賣成交，而近月則徘徊於約7,000宗，一旦上述因素被市場淡化，加上股票市場漸露曙光，屆時市場儲存下來的購買力就會一觸即發。筆者預期，第二季整體樓市雖然不會有驚喜，然而在低息、高通脹的大前提之下，下半年樓市將繼續被看好，大有機會樓再展現其爆炸力。 

【刊於2011年5月16日新報專欄】