「雙負」加劇 樓價今季繼續尋頂

利嘉閣地產董事總經理廖偉強表示，樓價經過早前短暫調整後，市場負面情緒正逐步淡化，大市交投在上周開始增加，整體樓價開始見底回升，種種跡象顯示樓市已轉強。事實上，就以本行每周進行的全港50個指標屋苑成交量價統計的數據顯示，綜合成交量在前周（28/3 - 3/4）開始回升，數值更由226宗低位，輾轉回升至前周237宗以及上周的270宗水平，造出連升兩周的走勢外，而且，樓價亦由當時的低位輕微回升約0.2%，表現向好，為短期升市打下良好基礎（圖一）。

廖氏指出，樓市狀況突變後快速回穩，市場情緒亦然，顯示牛市周期未完；而且，升市核心因素如樓宇供應短缺、資金過剩等根本未有改變，樓價「尋頂」趨勢亦不會改變；再者，隨著通脹升溫，「雙負」情況逐步加劇，置業保值需求始終殷切，可以預見當市場擺脫天災枷鎖後，樓價將會今季內再次快速上升，逐步拋離九七頂峰。至於各項因素詳細分析如下：

一、通脹升溫  負利率擴大

鑑於目前本港通脹正不斷升溫，二月份最新數值為3.7%；本地港幣存款利率及樓宇按揭利率，僅為0.01厘及0.93厘（以H按計劃、未加息計算），亦即是說，二月份實質存款及按揭利率分別為負3.69厘及負2.77厘，數值較去年底平均約負3.09厘及約負2.13厘更低，無怪二手樓價已在首季累積超過一成升幅。預料通脹趨勢加劇，「雙負」情況將會愈見加劇，可以預期資產價格如樓價仍會繼續上升，銀行變動補貼更多利息「幫手」供樓，市民更有傾向借盡買樓，帶動樓價繼續上漲。

二、日本經濟受損  美國、香港暫難加息

日本經濟災後受創，美國復甦步伐料會放緩，現時至明年中加息機會更微，意味年內本港息口不會上升，資金流入情況不會因此轉變，可繼續支持樓價上升。

三、賣樓獲利資金累積、國內資金湧港

今年樓市大旺，加上各區二手樓價急速上漲，市場資金因此不斷累積，為日後升市奠定更強勁的基礎，情況就如85至96年間的長期升市，為締造97年大牛市營造及累積資金一樣。事實上，今年首季全港共錄15,537宗二手私宅獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手買賣比例98.7%，數值不僅較去年末季的98.3%，上升0.4個百分點外，數字更創下00年本部開展有關統計以來的季度新高。我們相信，越來越多售樓業主能沽樓獲利後，不單能幫助日後大市換樓流轉，售樓獲利所得亦可推動中細價樓投資，造成良性循環，長線有利樓市發展（圖三）。同時，中央壓抑內地樓市後，見國內資金湧港趨勢逐漸浮現，更進一步深化資金充裕的利好因素。

四、新樓供應短缺

今年首兩個月落成私宅單位只有505伙，數字不僅較去年同期的4,870伙銳減接近90%，並創近3年同期的新低；按推算今年私宅落成量最多只得1萬伙，在供不應求下，一手單位售價自然理想，亦可同時拉動二手樓價上升（圖二）。

次季樓價最少有5%上升空間

廖偉強續指，綜合以上論點，初步預測上半年中小型住宅的樓價可再升5%，豪宅升勢則較佳，估計漲幅可達8%。然而，成交量方面，雖然負面因素已經見盡，但市場卻利好消息刺激，加上今季市場焦點集中一手新盤，分散買家注意，而且額印推出後二手放盤減少，物業成交難以即時起動，成交宗數更難回復年初「大旺」水平。所以預期，次季住宅登記量約有27,500宗，較首季的29,224宗減少6%，其中一手住宅佔3,000宗，預期按季增加65%；二手住宅則佔2.45萬宗，預期較首季減少11%（表一）。