額印成功阻截短炒投機 上季住宅短線轉手減21%

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，額外印花稅出台，物業炒賣活動隨即收斂起來，住宅市場短線轉手個案亦因此顯著減少。綜合利嘉閣地產最新數據所得，今年首季全港共錄1,827宗短線轉手（持貨180天或以內轉售物業的買賣登記）的住宅買賣登記，涉及金額約47.99億元，兩項數字較去年末季分別減少21%及11%外，並同創下近3個季度的新低（圖一）。

事實上，額外印花稅推出，不單大大提高物業轉手的成本門檻，同時亦蠶食物業炒賣的利潤，並加大蝕本炒賣的風險，遂導致大量市場游資轉向工商舖物業市場發展，造成上季住宅短線轉手個案大幅下滑。數據顯示，細價樓炒賣活動萎縮情況較為嚴重，價值100萬元以下的短線轉手個案減幅尤其顯著，上季此類物業共錄16宗登記及約1,486萬元的成交總值，數字較前季分別銳減64%及62%，顯著跑輸大市。另外，價值100萬至200萬元的物業短線轉手登記量值，亦按季大減36%及34%（表一）。

上季住宅短炒買賣個案減少外，而且，物業轉手獲利的成功比率以至獲利幅度亦同樣錄得倒退。事實上，環顧上季1,827宗短線轉手買賣當中，獲利個案佔1,753宗，成功獲利比率95.9%，數值較前季的96.4%下降0.5個百分點。再者，同期短線轉手買賣整體操作盈利亦見輕微收窄，每宗個案帳面平均獲利13.3%，按季微跌0.2個百分點（表二及圖二）。

雖然短炒操作成績倒退，但在個別投機個案中找到獲利個案，而且利潤豐厚，就如在1月份易手的君臨天下1座中高層B室的短線轉手個案，便以高達412萬元的帳面利潤，成為上季最賺錢的短線轉手買賣。據悉，投資者在去年11月初以3,138萬元購得上址，持貨74日後至今年1月中，再以3,550萬元售出物業，獲利幅度達13%，甚為理想（表三）。

周滿傑指出，政府突然推出額外印花稅壓抑物業炒賣，由於徵收稅率極高，徵收時限又長，已令絕大多數的短線炒賣操作，根本無利可圖及無法進行，相信只有少數舊樓或村屋的短線買賣能倖免。由於投機者生存空間已被趕絕，大部份已選擇不作短炒，改睇長線，因此估計住宅「摸貨」登記量將會持續萎縮。