新盤供應縮減 今年僅2.07萬伙應市 僧多粥少 新盤單價可再升10%

政府頻出招規管一手銷售  發展商去年推盤減

利嘉閣地產助理營業董事招佩貞表示，雖然去年樓市大旺，但只有二手住宅市場能獨領風騷；反觀，一手市場波折甚多，受政府去年多番出招壓市，以及規管一手銷售運作，擾亂發展商推盤步伐，令10年一手實際推盤量以至整體一手銷情不升反跌。

事實上，10年一手實際推盤量只有10,801伙，數量對比09年全年的14,000伙銳減23%，數量之少僅次於07年的9,505伙以及08年的8,710伙（見圖一）。受應市單位數量減少的限制，10年全港只有12,499宗一手私宅買賣登記，較09年的15,953宗減少22%，創下96年政府發布樓宇買賣電子紀錄以來的次低水平（見圖三及表一）。

不過，去年應市的一手私宅項目中，豪宅份量比重較高，加上項目大都擁有毗鄰鐵路的優勢，以物業「質素」彌補「數量」的不足下，去年一手私宅成交總值依然逆市倒升8%至1,291.48億元水平，創下96年以來的歷史新高。另外，值得注意的是，去年每宗一手私宅成交單價亦突破千萬關口，高見1,033萬元水平，較09年的748萬元高出38%，表現理想。

除此之外，今年一手市場的遊戲規則出現顯著「改動」後，發展商改用「擠牙膏」方式審慎推盤嚴控盤源，加上市場流動資金充裕，一手單位每每被快速吸納，令一手市場未有出現餘貨積壓現象。數據顯示，去年底本港一手餘貨存量僅有約5,600伙，數字相比去年底的約5,300伙，輕微增加6%，可見一手新貨造價被拉高後，未有妨礙餘貨銷售成績（見圖二）。

陷入建屋低谷期  今年僅2.07萬伙全新供應

利嘉閣地產營業董事蔡榮增指出，07年私宅動工量低位短暫反彈後，由08至10年，私宅動工再次陷入低谷期（見圖四），每年涉及單位數量最多只得7,000伙，故此，可以預期，由今年起的未來兩、三年內，可供應市的一手私宅將持續下滑，今年只得20,711伙，12年及13年更大有可能不足2萬伙、甚至1.5萬伙水平。利嘉閣地產相信，在大量資金追逐有限貨源下，發展商今年推盤勢必搶手，有意入市的買家宜盡快作出部署，以免錯過時機、空手而回。

綜合利嘉閣地產研究部最新資料所得，2011年全港將有69個全新一手私宅項目、合共20,711伙可供發售。按地區劃分，新界區供應量依然稱冠，涉及項目多達29個，單位總數共13,612伙，佔今年全港供應的65.7%，新供應則偏重沙田區，該區年來將有6個項目合共4,148伙可供登場，稱冠各區，西貢亦屬今年重點發展區，可供應市單位數量2,938伙；此外，住宅重鎮屯門、荃灣及元朗區，亦有多達2,540伙、1,858伙及1,329伙全新單位供應。

除此之外，今年新界區一手市場亦屬「鐵路盤」天下。無獨有偶，區內所有大型項目均屬鐵路上蓋或毗鄰車站的物業項目，當中包括大圍名城2期尚未開售部份及3期（合共2,244伙）、屯門港鐵屯門站上蓋項目（1,924伙）、荃灣港鐵荃灣西站TW7項目（1,776伙）、將軍澳「日出康城」2C期（1,169伙）、將軍澳56區（1,028伙）、大圍港鐵車公廟站上蓋項目（981伙）、以及馬鞍山落禾沙1期項目（889伙）。

九龍區方面，今年可供發售私宅項目共16個，涉及單位數量5,285伙，新盤供應集中油尖旺（3,437伙），當中提供逾千單位大型住宅項目只有1個，即恒隆「浪澄灣」尚未開售部份（即1、2、7、8及9座，合共1,104伙）。其他矚目項目亦包括黃大仙睦鄰街8號（967伙）、西九填海區海泓道/欣翔街項目（740伙）以及同區海輝道項目（663伙）。

至於港島區，今年一手私宅供應更進一步收緊至1,814伙。由於該區今年沒有逾千伙的大型項目登場，故此，由嘉華、信和及南豐聯合發展的黃竹坑惠福道項目（411伙）及華置/市建局的灣仔街市2期重建項目（237伙），已算是該區今年的焦點項目。

值得留意的是，除了大型項目眾多外，半官方機構港鐵亦有7個鐵路沿線上蓋項目、合計9,122伙可供發售；至於公營機構市建局亦有4個項目可以登場，單位數量亦多達976伙。

發展商今年賣盤價量「自來」

利嘉閣地產董事兼《極級新盤》主席伍洽強指出，今年樓市形勢繼續向好，市場充斥閒資等待入市良機，況且息口低企加上通漲惡化，各方買家更加求貨若渴，加上發展商積存餘貨數量不多的背景下，促銷餘貨的壓力亦少，預期在大量資金競逐有限貨源的背景下，發展商推盤不需刻意「求價求量」，亦會順勢而來，展望今年發展商繼續採取從緊政策，審慎推盤，預期全年實際推盤量可能只較09年增加20%至1.3萬伙的較正常水平（見圖一）。

伍洽強續指，預期發展商審慎推盤下，今年一手私宅成交宗數可望保持在1.2萬宗水平；一手單位單價將可由10年每宗1,033萬元，再升10%至11年每宗逾1,130萬元水平；而且，單位售價提升則有機會帶動成交總值接近5%至1,350億元，整體表現應可保持審慎樂觀（見圖三）。