用家主導樓市 短炒風氣不見熾熱 去年住宅短線轉手比例維持3%水平

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，2010年樓市大旺，主要動力來自實質住屋及長線投資需求，短線炒賣風氣卻未見滋長，住宅物業短線轉手的比例、以至每宗個案的平均獲利幅度更呈倒退。

綜合利嘉閣地產最新數據所得，10年全港共錄3,297宗短線轉手（持貨90天或以內轉售物業的成交）的二手住宅買賣登記，涉及金額約70.43億元，雖然兩項數字較09年分別輕微增加6%及5%，但卻未能配合大市交投共同增加，故此，短線轉手個案佔整體二手成交比例亦相應下滑0.02個百分點，至10年的3.10%，可見去年樓市炒風根本不甚熾熱（圖一）。

雖然去年住宅市場投機者未見顯著活躍，但中價住宅成交大幅增加，該價碼住宅的投機活動亦相應增加，與其他樓價類別比較，短線轉手宗數增長呈一支獨秀局面。數據顯示，10年價值介乎200至500萬元的物業短線轉手登記宗數，便由09年的660宗，激增63%至10年的1,074宗，成為登記量增幅最大的物業類別。此外，價值介乎100至200萬元物業短線轉手個案則按年增加3%至1,984宗，增幅居次。至於其餘三個價格類別的短線轉手登記個案則背馳下挫，成強烈對比。

另外，縱然樓價去年累積龐大升幅，但受政府多番出招為樓市降溫影響，二手樓價波幅大增，投機者買賣套利未能如09年般得心應手，而且，每宗短線轉手個案的獲利幅度更較09年有所倒退。事實上，10年全年每宗短線轉手個案平均只能獲得10.6%的帳面利潤，數字相比09年的11.0%及07年高峰的13.5%為低，形成下降趨勢。

10年物業投機的環境欠佳，不過，不少投資者仍懂得把握樓市低位反彈時的短暫蜜月期，「低買高賣」優質物業，賺取可觀利潤離場，例如於去年中登記易手的大埔康樂園14街單數號屋的短線轉手登記為例，投資者先以1,990萬元購得物業，持貨61天後再以2,268萬元轉售單位，帳面獲利便多達278萬元，成為去年最賺錢的短線物業轉手個案。

周滿傑指出，政府在去年11月突然推出額外印花稅，壓抑物業短線炒賣，由於徵收稅率極高，徵收時限又長，已經蠶食所有利潤甚至封殺投資者轉讓物業的出路，因此估計，由今年1、2月開始，「短炒」一詞將成為絕響，暫時消失在本港住宅市場。鑑於市道變化根本評無可評，預期來年今日，本部將不會再進行相關的市場研究調查！