利好形勢未變 惟政策風險增加 利嘉閣張偉文：今年豪宅成交量跌價升

10年整體樓市氣氛旺熱，豪宅市道在外圍資金及本地豪客支持下，整體成交價量同時顯著飆升，領漲大市。利嘉閣地產相信，雖然環球資金氾濫湧港、息率低企及經濟好轉的情況仍然存在，仍會繼續推升樓價最少15%；不過，政策因素的風險亦同時增加，政府出手干預將窒礙豪宅買家正常的入市步伐，則會拖累今年全年一二手豪宅買賣登記量下跌約12%至約8,000宗水平。

游資熱捧豪宅  交投領漲大市增33%

利嘉閣地產西九龍高級營業董事胡栢榮表示，10年樓市成績亮麗，縱使政府連番出招壓市，然而，豪宅市場依然表現突出，成交量價在各類物業中脫穎而出。根據土地註冊處資料顯示，10年全年整體豪宅（價值1,000萬元或以上住宅物業‧下同）買賣登記共錄9,053宗，涉及金額約2,074.5億元，兩項數字分別較09年分別增加33%及37%，而且，數字升幅更較同期整體住宅買賣登記量額增幅21%及35%為高（見圖一及表一），表現跑贏大市。

若按物業類型分析，二手市場表現較為出色。由於低息環境持續，加上海外及內地資金持續湧港，本港樓市承接去年旺勢再下一城，當中供應珍稀的豪宅物業尤其受資金熱捧，令去年豪宅二手銷情更勝舊年。事實上，10年全年二手豪宅買賣登記量值共達5,450宗及約1,271.71億元，較09年分別激增41%及46%外，兩者更同時創下97年土地註冊處發表有關數據以來的歷史新高（見表二）。

二手表現出色，發展商亦積極促銷一手豪宅項目，令10年豪宅一手推盤量高達3,404伙，數量對比09年的2,159伙大增58%，刺激一手交投向上。多個大型項目如「南灣」、「帝峰。皇殿」、「縉城峰」及「天巒」銷情價量兼備，加上新盤餘貨銷情理想，一手住宅交投亦有不俗表現，10年一手豪宅登記量值分別達3,603宗及802.77億元，較09年分別增加24%及25%之外，兩項數字更同創96年土地註冊處發表有關數據以來的史上新高。

按樓價劃分，價值介乎3,000萬元至5,000萬元的豪宅成績最好，去年全年共有489宗買賣登記，總值185.59億元，分別較09年回升82%及88%，在各類物業類組別中登記量值升幅最大（見表三）。另外，按項目分類，去年熱賣二手豪宅的首三位，分別是貝沙灣（283宗）、擎天半島（205宗）及寶翠園（109宗）（見表四）。

胡栢榮續說，樓市自08年底開始轉角反彈，豪宅市道日漸向好，並呈現價量齊升的旺熱情況，雖然金管局曾多番收緊豪宅物業可做信貸，但在各路資金及實力買家熱捧下，豪宅物業造價仍能扶搖直上。利嘉閣地產研究部資料顯示，截至11月底，全港35個指標豪宅整體呎價約19,474元，累積升幅達23.4%，預測全年樓價累積升幅達24.0%，遠遠超越同期中小型住宅樓價18.9%的升幅，強勁勢頭可見一斑。租金方面，隨著環球經濟逐步改善，金融海嘯時期撤退的駐港跨企高層員工漸漸回流，推動整體豪宅租務需求，預料令全年整體豪宅租金將飆升22.0%（見圖二）。

今年豪宅新盤目不暇給  洋房看高一線

利嘉閣地產九龍豪宅營業董事林松偉指出，豪宅市場去年表現突出，價量齊升，可見市場對供應珍罕及保值能力較佳的豪宅需求甚大，相信今年發展商亦會繼續積極推售一手項目應市，務求食盡升浪。事實上，今年可開售一手豪宅琳瑯滿目，而且分區佈局均勻，滿足各區豪客的需要。

林松偉續指，今年全港共有39個全新豪宅項目可供發售，單位總數4,759伙（表五），如果有關項目能悉數登場，實際推盤量將會超越01年高位，創下近11年新高。以地區劃分，新界區可售豪宅單位數量最多，該區今年將有16個項目可推出市場，涉及單位數目高達1,877伙，佔整體比例39.4%：九龍區有4個項目可供發售，單位數量1,855伙，佔整體比例39.0%；港島區則擁有19全新項目應市，合共提供1,027伙，佔全港單位總數21.6%。

以項目劃分，三區均有大型項目可供推售，港島區有南區惠福道項目（411伙）；九龍區以大角咀海泓道及欣翔街交界項目（740伙）及大角咀海輝道項目（663伙）規模較大；新界區則數大埔白石角填海區1A、B及C期（1,235伙）供應最多豪宅單位。

洋房供應少  銷情看高一線

去年，市場多個洋房項目銷情理想，顯示市場對洋房豪宅需求日盛。然而，今年可發售洋房供應只有69個，比去年510伙銳減86%。預料在供少求多的環境下，今年有關項目銷情可睇高一線。

利好形勢未變  豪宅成交價料順勢再升15%

利嘉閣地產董事兼至尊豪宅主席張偉文指出，綜觀目前環境，樓市利好因素預期未變，有利豪宅市道發展。事實上，自金融海嘯至今，美國先後推出兩次量化寬鬆貨幣政策，推低本土貨幣匯價及借貸息率，在聯繫匯率下，港元跟隨貶值，推高通脹壓力之餘，再配合存按利率「雙低」，本地豪客及外地投資基金亦會把握時機，大量購買保值力強的豪宅對抗通脹，利好豪宅物業買賣交投及樓價。

不過，10年間政府多次推出壓抑樓市措施，包括收緊住宅物業借貸成數、增加豪宅買賣印花稅、禁止一手樓花摸貨及對兩年內轉手物業收取特別交易稅，炒家被逼離場，整體物業市道降溫不少，加上政府揚言若果措施無效，將再加重力道打壓樓市，估計將窒礙市場正常的買賣交投運作，令整體物業交投放慢，預期在換樓流轉放慢的情況下，預料今年豪宅買賣交投將稍稍不及2010年。

張偉文預期，綜合以上論點，在政策風險增多的情況下，預期今年豪宅市場將出現輕微下調。初步預測，2011年一二手豪宅買賣登記量值分別約8,000宗及1,950億元水平，預測按年跌幅約為12%及6%。樓價方面，在各路資金追捧下，豪宅造價可望繼續繼續上升，預期全年漲幅將達15%。租金方面，預期更多跨國企業將恢復僱用外籍高層駐港，加上對沖基金及投資銀行爭相落戶本港，公司客租用豪宅作員工宿舍的情況將繼續增多，豪宅租金將能保持去年升勢，因此預料豪宅租金將有10%的上升空間。