按揭負利率支持 澳門住宅樓價有升無跌 2011年物業成交量料重上2萬宗

10年住宅市道回顧

澳門住宅市場經過09年金融海嘯的洗禮後，2010年開始漸見復甦勢頭，惟復甦過程一波三折，荊棘滿途，故此，復甦步伐明顯較毗鄰地區如香港及新加坡為緩慢。利嘉閣（澳門）地產營業經理袁艷彤指出，根據澳門特區政府統計暨普查局數據顯示，今年首十個月全澳共錄14,217宗住宅物業買賣，總值333.60億元（澳門幣‧下同）。按走勢推算，預計全年住宅買賣數量及總值將達1.65萬宗及410億元，對比09年的11,307宗及215.17億元，分別增加46%及91%；不過，對比07年全盛期的21,628宗及420.58億元，則仍然相差24%及3%，可見今年住宅市道尚未完全復甦（圖一）。

按物業類別分析，一手住宅表現較為優勝。今年初澳門經濟尤其賭博及旅遊業開始顯著復甦，大部份發展商亦重新把握機會推盤，部份因09年經濟不景而煞停的新盤如御景灣、金峰南岸及海泉灣等新樓盤相繼於年初開售，並且造出傲人成績，造就下半年推盤步伐進一步加快，遂刺激今年首十個月一手住宅買賣宗數已達4,644宗，涉及金額203.47億元，預計全年數值將分別達5,300宗及250億元，較09年的3,220宗及123.90億元分別增加65%及102%。

至於二手市場方面，在負利率情況愈趨加劇的情況，本澳市民置業保值或作換樓用途的需求大幅增加，再配合國內、香港及東南亞地區的熱錢流入，令今年首十個月買賣成交宗數及金額分別達9,573宗及130.13億元，預計全年數值將達1.12萬宗及160億元，較09年分別增長58%及75%。

至於樓價方面，受惠低企息口、寬鬆信貸環境以及外圍熱錢流入等利好因素刺激下，全澳二手住宅樓價在首三季已累積上升18.4%至每平米30,347元水平，預期年終造價將會達到3.15萬元，屆時預測全年升幅亦相應提高至22.9%（圖二）。

11年住宅市道前瞻

利嘉閣（澳門）地產執行董事廖梓嘉展望來年住宅市道時認為，雖然澳門特區政府在第四季開始加強控制樓市，如「劉十招」面世已經透過加重樓宇炒賣成本及收緊按揭成數，成功削弱市場投機風氣。然而，市場強勁的通脹預期及樂觀的經濟展望，仍然繼續引導本澳及內地資金流入房產市場，住宅物業成交量價走勢依然向上。她相信，由於市場利好的宏觀環境未變，最少5項因素更繼續支持樓市運行，故對明年澳門樓市景況依然高度樂觀。至於利好因素詳列如下：

一、負利率加劇  資金流入勢更強

美國二次量化寬鬆政策正式實行，加上國內經濟高速增長及中央政府鼓勵資金外向投資，預期將刺激來年澳門通脹率超過5%的偏高水平，而且澳門實質存款及樓宇按揭息率亦會跟隨下跌至約負5厘及負2.5厘水平。我們相信，負利率趨勢不斷擴大，將會利誘更多資金銀行體系投放物業市場，為來年樓價持續上升營造堅實基礎。

二、博彩及旅遊事業蓬勃發展

博彩業及旅遊業是澳門經濟兩大命脈，中央政府今年擴大自由行政策實施範圍後，今年旅澳人數及博彩業收益不斷高速增長。數據顯示，今年首三季入境旅客人次已接近1,859萬人次，同比增長達17%（圖三）；此外，首三季博彩總收益亦貼近134.2億元，更超出去年全年約120.4億元達11%，預期全年增長值最終可達50%（圖四）。相信兩大經濟支柱表現向好，不單會擴大本澳居民收入基礎，亦會同時增強市民置業意欲及負擔能力，換樓流轉的連鎖效應亦可期進一步彰顯。

三、橫琴島、十字門、港珠澳大橋發展拓商機

澳門未來經濟繁榮，不單依賴博彩及旅遊業的發展，澳門本身與毗鄰地區亦有龐大基建發展，為澳門住宅物業製造巨大的升值平台。橫琴島開發及港珠澳大橋的建設，加上中央提出的橫琴娛樂區及十字門商務區，令粵港澳成為「一小時經濟圈」，這樣使得澳門、氹仔、橫琴以及十字門形成「兩江四岸」的龐大休閒娛樂體系，規劃中的新城更著重強調濱海長廊計劃，突出三地融合後「灣區經濟」的商務區，進一步拓展粵澳兩地的貿易合作，對澳門未來的經濟基礎帶來無限商機及高質素生活環境，情況一如香港早年實行「玫瑰園計劃」為經濟帶來極大繁榮。

四、基建動工帶旺澳門住宅租賃

早前曾一度停工的威尼斯人渡假村5、6期工程於今年五月重新獲得政府批出逾15萬平方米土地，將興建一座綜合性酒店、公寓式酒店及會議展覽中心，其中包括博彩區、商業區、餐飲區、劇院、休閒娛樂區及其他支援區的五星級酒店，總建築面積逾89萬平方米，當中包括：四星級公寓酒店（建築面積近9.3萬平方米），會展中心（建築面積為4.86萬多平方米），停車場建築面積（8.6萬餘平方米），室外範圍（建築面積近7.76萬平方米）。該項目預計於明年次季落成，當中提供約6,000個酒店房間，這相當於澳門現有酒店房間數目的三分之一。

另外，銀行娛樂亦將會有三間世界知名大型酒店項目於明年次季開幕，引入大倉酒店（Hotel Okura）、悅榕庄（Banyan Tree）及銀河酒店三間殿堂級酒店，提供逾2,200間酒店客房、套房及雙泳池別墅，多不勝數的住客設施確保客人能夠享受娛樂、休閒及最優質服務。該項目更設有超過50間提供亞洲及國際菜式的休閒及高級食肆、全球最大規模的空中衝浪池，由白細沙鋪砌而成的澳門首個人造沙灘、青翠繁茂的平台花園，以及各種令人樂而忘返的娛樂設施。如此大型的綜合旅遊娛樂設施開幕將會為澳門帶來巨大的經濟較益，同時亦吸需要引入大量外地僱員來澳工作，提升本澳住屋的需求，住宅租務市場以至租金料會受惠上升，物業價格亦會因租金回報上升而被牽動向上。

五、未來住宅供應縮減

市場對於住宅需求不斷增加，但供應卻趨向縮減。事實上，澳門經過07年項目開展高峰期後，相應落成高峰期在09年已經出現；相反，08年金融海嘯爆發，一度令澳門建築業陷入不景，影響不少地皮批出的進度，亦拖慢項目規劃及動工，建成住宅數量減少的情況將會在10年開始展現，受制未來供應減少，住宅樓價更加易升難跌。

高度看俏來年住宅市場

綜合上述因素，樓市在今年的復甦期已有不俗表現，預期踏入明年將更上一層樓。初步預測，2011年澳門住宅買賣成交宗數及總值將最少達2萬宗及510億元，預測按年升幅分別為21%及25%；樓價方面，預測300萬元以下的細價住宅物業將有10%升幅，300萬元以上的中上價則上升5%至8%的上升空間。