「雙負」加劇 樓價易升難跌 明年住宅樓價最少再升10%

利嘉閣地產董事陳大偉表示，樓市自從08年金融海嘯之後，旺勢持續近20個月之久，直至近日政府重手出招，樓市才出現短暫明顯降溫，然而，綜觀全年表現，樓市升勢仍然相當凌厲。根據土地註冊處資料顯示，截至12月17日為止，今年整體住宅共錄接近13.72萬宗買賣登記，涉及金額約為5,765.53億元，按走勢推算，預期10年全年登記量值最終可達13.99萬宗及約5,865.33億元，較09年分別增加21%及35%，勢必超越07年高位外，並且更可創下97年後的新高。（見附錄圖一）

按物業市場分析，二手市場表現較為出色，受惠低息及國內資金湧入，預測10年二手住宅登記量值將達12.63萬宗及4,546.28億元，較09年分別增加27%及43%（見附錄圖三）；在一手住宅銷售回落下，今年二手住宅佔整體住宅買賣登記比例，進一步攀升至90%的極高水平（見附錄圖四及表一），可見住宅市場交投極度倚重二手物業流轉的事實。

然而，一手市場發展則不大順利，受制早年土地供應減少，先天限制一手單位供應，加上政府年內屢次出招理順一手住宅單位銷售及轉售方式，擾亂及阻慢發展商正常推盤時間表，令全年一手銷情稍遜於往年。數據現時，今年截至12月20日為止，一手實際推盤量約達10,885伙，數量對比09年全年的13,991伙減少22%。按數據推算，預期10年全年一手住宅買賣登記宗數只得約1.36萬宗，較09年減少約15%；不過，一手單位訂價跟隨二手樓價水漲船高，豪宅新盤成交價量兼備，預期帶領全年成交總值達到1,319.05億元，按年上升11%（見附圖二及表一）。

另外，值得注意的是，今年樓市交投壯旺，主因在於基層市民置業意欲高漲帶動強勁換樓流轉，以及銀紙貶值引發長線投資熱潮所致。事實上，在兩類客源推動下，今年價值500至700萬元的二手住宅買賣登記升幅最為理想，預測10年登記量值將分別達8,069宗及466.79億元，兩項數字將較09年分別增加83%及81%，增幅更在8項價格類別中同時高踞首位（見表三）。

按地區分析，二手購買力傾向新界西、北發展，帶挈荃灣、屯門、元朗及天水圍區的二手成交量值顯著增加。事實上，今年截至12月17日為止，屯門更以多達8,357宗二手住宅買賣登記，超越將軍澳區，連續三年成為熱賣二手地區之首；天水圍區的二手登記量則按年增加57%，跑贏大市（見附錄表四）。此外，今年龍頭屋苑表現更上一層樓，嘉湖山莊、美孚新村及沙田第一城的登記量繼續「破千」外；柏慧豪園亦暫時以909宗買賣，首度進佔活躍成交屋苑十大之列，現時排名第六。

陳大偉指出，以全港50個指標屋苑計算，中小型住宅樓價於今年首11個月累升19%，然而受政府措施拖累，預計全年累計升幅約18%；豪宅物業方面，今年首11個月樓價則累升23.4%，預測全年漲幅亦徘徊於23%左右。租金走勢則預測兩類物業的全年租金升幅為14%及22%（見附圖五及圖六）。

五大利好理由  明年樓價繼續看漲

利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出，今年多番推出樓市措施壓樓市，樓市氣氛雖被即時緩和，但經過短暫觀望期後，樓市成交以至樓價又會重新轉強，一再證明牛市周期未完，加上市場仍有最少5項因素繼續支持大市向上，故對明年二手住宅樓價依然高度樂觀，當中利好因素詳列如下：

一、存款及按揭負利率加劇  大利樓市

根據過往經驗，實質存款及按揭利率往往主宰樓市交投及樓價走向。美國落實次輪量化寬鬆政策後，加上國內經濟急速膨脹增加貨幣流通，預期本港明年通漲將會最少達到5%以上水平，鑑於目前本地港幣存款利率及樓宇按揭利率，僅為0.01厘及1厘（以H按計算），亦即是說，實質存款及按揭利率將分別達負4.99厘及負4厘，數值較今年平均約負2.54厘及約負1.7厘更低，預料在銀行變相幫手供樓下，市民更有傾向借盡買樓，帶動樓價繼續上漲。

另外，明年本港公共事業開始加價，加價浪潮及通漲壓力勢必持續升溫，加上美國復甦步伐緩慢，明年美息及港息回升的機會不高，故將會是難得「借平錢」買樓的時機（見圖一、二及三）。 

二、市民財力充裕  支撐大市升溫

除了外圍資金支持外，本地市民財力在金融海嘯爆發越見充裕，有力支持大市旺勢延續。事實上，本港經濟及樓市復甦多年，市民財富不斷累積，令銀行存款總額已滾存至今年十月的7.05萬億元，反映市場財力資金充裕，是來年支持大市繼續發展的實力基礎。在負利率加深的趨勢下，預期市民手上閒資將陸續投放樓市，刺激成交量及樓價增加（見圖四）。

三、賣樓獲利資金累積

除此之外，今年樓市快速復甦，物業成交量價急速回升，市場資金因此不斷累積，為日後升市奠定更強勁的基礎，情況就如85至96年間的長期升市，為締造97年大牛市營造及累積資金一樣。我們看見，今年樓價長升長有，越來越多售樓業主能沽樓獲利後，不單能幫助日後大市換樓流轉，售樓獲利所得亦可推動中細價樓投資，造成良性循環，長線有利樓市發展（見圖五及六）。

四、新貨供應短缺

「供求」問題對樓市有相當影響力，近幾年住宅新供應一直處於偏低水平，促使樓價易升難跌。根據屋宇署資料顯示，私宅動工量及落成量近年持續滑落，今年首10個月更分別只有約3,402個單位動工及11,073伙單位落成，遠低於近年每年約1.5萬伙的一手消耗。在供不應求下，一手單位售價自然理想，亦可同時拉動二手樓價上升（見圖七及八）。

五、經濟及股市向好帶來動力

本港經濟明顯改善，失業率有回落跡象，最新報4.1%，較去年同期的5.1%下跌1個大百分點，不少公司都在明年主動為僱員加薪，雖然幅度不多亦不會跑贏樓價，但市民可支配收入起碼有增長，或多或少對推升樓價的作用；再者，按技術分析推測，股市09年快速反彈，在10年則運行至牛市二期階段，相信由11年底至12年初，大市則會運行至牛市三期的高潮期，相信股市暢旺可為樓市帶來額外資金支持，有助帶動樓價上升。

11年形勢不比10年差  樓價升完可以再升

廖偉強續指，綜合以上論點，明年樓市形勢著實不比今年差，就算政府來年加大壓市力度，以及炒家退市令樓市客路收窄，但在高通脹下市民置業意欲只會更加旺盛，完全可以抵銷政府壓市負面影響外，而且樓價仍可大致不變的利好趨勢繼續上升。初步預測，明年中小型住宅的樓價預期將上升10%左右，豪宅升勢則較佳，估計樓價最少可升15%。租金方面，預期中小型將會錄得5%至8%升幅，豪宅租金則上升約10%。

至於成交量價，2011年數值則未必有大驚喜，預測一二手住宅買賣登記量值分別約10.8萬宗及4,850億元水平，按年跌幅分別為23%及17%。

事實上，11年新盤供應不多，受制盤源有限，加上各項新措施令新盤推售程序透明度增加，發展商推盤難度相對提高，故估計明年推盤量將明顯回落，一手住宅註冊量料約1.2萬宗，按年料下跌10%；一手貨源少，購買力原本應留守二手市場，但是政府於11月重鎚出擊，以「三級額外印花稅」杜絕了炒家的炒賣活動，少了炒家的推波助瀾之下，二手物業轉流亦將被拖慢，因此推斷二手住宅買賣登記宗數按年下調23%至9.6萬宗（見表一）。