基調好 議價空間增 入市機會難逢

政府今年對樓市連番出招，加上傳播媒體大肆報導，交投難免應聲下滑。今次措施主要針對短線炒家，但實際上，今年首11個月的摸貨成交只佔整體成交約2%，比例很低，可見措施只波及少數人士，並未對大眾市場構成重大影響。而其實，趁這機會讓熾熱了接近20個月的樓市稍稍喘息亦未嘗不是好事，為樓市長遠發展提供了一個更健康的環境。

因此，筆者對後市樂觀，預期樓價在未來一段短時間內，最多只要下調10%，因為現時息口仍然處於很低的水平，由於港元與美元掛鈎，而美元短期內卻又未見有加息的條件，令港元持續貶值。很多人買樓本來就是希望為資金保值，如今地產市場受挫，同時波及了股市，手頭資金充裕者為抗通漲，始終要為資金謀求出路，因此待新措施被市場消化之後，定必很快又重投物業市場。

此外，國內資金流入亦成為樓市的重要支撐。國內人士來港置業，大部分都不在意價錢高低，而他們亦普遍不擔心政府的干預，因為國內的房地產市場本來就是政策市，早以習以為常，而且他們實力雄厚，短炒不划算，亦大有條件持有物業直至有水位才沽售，因此政府今次的「辣招」只是增加了這班內地客的買樓成本，卻不會成為他們的入市障礙。

現時市場資金仍然氾濫，但由於大家仍未敢肯定新措施的威力，才對入市採取靜觀其變的態度。但是筆者認為，現在反而是入市的理想時間，因為在早前的大旺市，業主叫價態度強硬，買家少有還價空間。目前市況急轉，剛好為準買家提供了有利的議價條件，隨時可以買入「筍貨」。例如業主減價8%，準買家不妨大膽還價至12%，到價即入市，即使之後樓價進一步下調，但起碼已將損失幅度收窄，風險大大減低。有一點要注意的是，現時或會出現銀行估價不足的情況，有意入市的人士手頭資金必須充裕，從了首期之外，更要額外預備一至兩年的供款，以應付樓市末來或會出現的變化。

【刊於2010年12月3日Capital Weekly專欄】