政策干擾下炒風轉弱 住宅短線轉手減 上月全月274宗 按月少近20%

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，十月中施政報告公布前夕，市場憂心政府出招干預樓市升勢，二手承接迅即轉弱外，加上投機者未敢輕率出貨、入貨，住宅短炒買賣個案大幅減少，情況從上月樓宇買賣登記數字得到確切反映。綜合利嘉閣地產最新數據所得，十月份全港僅錄274宗短線轉手（持貨90天或以內轉售物業的買賣登記）的住宅買賣登記，涉及金額約6.04億元，兩項數字不僅較9月份的340宗及7.33億元，分別減少19%及18%之外，單月登記量值更同時創下近3個月新低（圖一）。

由於用家尤其是中產換樓家庭入市意欲低沉，中價樓的短炒成交最受影響，登記個案減幅亦較其他價格類別為大。按樓價分類作分析，發現價值500萬至1,000萬元的短炒買賣個案減幅最大，此類物業在十月份共錄4宗登記個案，較9月份銳減43%之多。至於價值300萬至500萬元的物業，短線轉手個案亦由9月份的35宗，減少37%至十月份的22宗，跌幅居次。

按地區分析，九龍區住宅短線轉手個案減幅最高，數量由9月份的130宗，減少31%至十月份的90宗；此外，港島及九龍區只在上月錄得51宗及133宗短線轉手登記個案，按月跌幅為12%及13 %。

雖則上月物業短炒成交顯著減少，但卻無損物業炒賣的盈利，事實上，上月每宗個案帳面平均獲利10.5%，較9月份的10.4%更微升0.1個百分點，大致保持平穩；其中，在上月登記易手的黃埔區海名軒2座中層B室的短線轉手個案，更以高達250萬元的帳面利潤，成為上月份最賺錢的短線轉手買賣。據悉，投資者在今年7月以2,550萬元購得上址，持貨58日後便以2,800萬元轉手，獲利幅度達10%（圖二及表三）。

周滿傑指出，樓市在上月中旬過後突然轉勢向上，不單只物業承接以倍數增加，而且，二手樓價更在強勁的通脹預期下「裂口」彈升，亦為不少投機人士製造不少獲利良機，同時更令不少用家突然變身成為炒家。由於上述兩類個案頻頻出現，且為數不少，故相信反映十月份實際市況的11月份樓宇買賣登記，住宅短線轉手個案或有機會暴漲至450宗以上外，而且每宗個案的平均賺幅亦有可能同時突破15%水平。