地產熾熱 新政按不住

在政府日前公布的施政報告中，有不少針對地產市場的新政策，相信主要是要回應市民的聲音。其中提到，要將房地產投資從投資者入境計劃中剔除，但根據政府數字顯示，在過去9個月，投資移民投放於房地產市場的資金，只佔地產市場總成交金額的1%，而且投資者日後仍然可以透過投資股票、基金等成為投資移民，然後再將資金投放於地產市場，因此有關政策對樓市影響有限。

另外，政府亦提出「先租後買」計劃，希望協助夾心人士上車，在政府預留的土地共提供5,000個單位。政府為市民儲蓄是一個不錯的概念，但是建築需時，首個項目最快亦要等到2014年才有供應，而且只提供1,000伙，數量偏少，至於另外4,000伙到底何時推出更是遙遙無期，計劃年期過於長遠，難以為目前熾熱的樓市有效降溫。

過去半年，政府一直密密出招，先有4月的「9招12式」，再有後來8月的「3招14式」，但是樓價每次在短暫降溫後，往往很快又重拾升軌，筆者認為原因有二：其一，政府過去有「8萬5」推倒樓市的慘痛經歷，現在落藥傾向「輕手」；其二，息口低企、國內資金充裕等基本因素一直存在，支撐大市。

情況有如「狼來了」，當政策每次都很快被市場消化，樓價迅速重現升勢，市民大眾漸漸對政策的在意度愈來愈低，令新政未能帶來為樓市降溫的效用。其實，筆者一直強調，樓市存有其自然調節的機制，樓價升得太高，市民大眾認為不值得入市，成交量減少，業主自然要減價求售，樓市決不會一直只升不跌。

本港息口持續低企，令港人資金貶值，不投資就等於眼白白看著資金蒸發；加上人民幣、日元、歐元等外幣價格一直飆升，世界各地投資者在香港投資物業非常划算，自然蜂擁而至，這並非政府早前的措施所能按捺得住。因此，未來樓市仍會看升，繼續成為本港的經濟支柱。

【刊於2010年10月22日Capital Weekly專欄】