利好基礎因素未變 樓市可順勢再升 下半年住宅交投料達7萬宗 樓價升最少5%

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，儘管次季樓市出現小挫折，但綜觀上半年，住宅市場仍然交出一份非常亮麗的成績表。事實上，承接去年旺勢，加上通漲壓力重現，大量換樓用家為抗衡通漲蜂擁置業，推動成交量價再闖高峰，整體表現可與較07年下半年的大旺市媲美。

根據土地註冊處資料顯示，今年上半年整體住宅市場共錄67,073宗買賣登記，較09年下半年增加5%，而較07年下半年大旺市的70,541宗卻相差不足5%（見附錄圖一及表一）；至於上半年成交總值則達2,669.15億元，較09年下半年增加6%，但卻超越07年下半年2,640億元的高峰，創下97年後的新高紀錄，可見市場尤其是用家資金動力相當澎湃。

按物業市場分析，二手住宅市場表現較為出色。受惠穩健經濟基礎、通漲壓力加劇及樓市獲利資金不斷滾動累積下，換樓連環扣終於發揮最大威力，刺激買賣成交以幾何級數增加，成為領漲大市的主要動力來源。今年上半年，全港共錄59,590宗二手住宅買賣登記，涉及總值2,113.83億元，登記量值不僅較09年下半年分別增加6%及17%，並創下97年後的新高紀錄（見附錄圖三）。

另外，數據顯示，今年上半年價值500至700萬元的二手住宅登記量值升幅最為理想，兩項數字分別較去年下半年同時增加30%，成交量值增幅拋離其他價格類別的物業（見附錄表三），更加凸顯換樓流轉循環威力逐步增強。

另外，按地區分析，二手購買力傾向樓價偏低的新界西北區發展。事實上，今年上半年屯門便以多達4,112宗二手住宅買賣登記，超越將軍澳及油麻地區，連續兩年成為熱賣二手地區之首；屯門及天水圍區的半年登記量較去年下半年的高位再增18%及25%，增幅遠遠拋離其他地區（見附錄表四）。此外，龍頭屋苑表現亦見盡領風騷，嘉湖山莊、沙田第一城、映灣園、栢慧豪園及淘大花園等5個屋苑登記量錄得最少25%增長外，嘉湖山莊未到半年已提前「破千」，表現突出（見附錄表五）。

二手表現理想，但一手住宅交投卻較見失色。事實上，政府4月底突然推出「九招十二式」規管樓花銷售，打亂發展商推盤步伐，令次季幾乎陷入推盤真空期，並導致上半年一手實際推盤量只有約5,200伙，數量對比09年同期的8,930伙銳減42%，致使傳統一手旺季未能如期在次季出現。數據顯示，今年上半年一手住宅買賣登記宗數及金額僅得7,483宗及555.32億元，較09年下半年分別倒跌2%及21%（見附錄圖二及表二）。

周滿傑續指，受低企息口、寬鬆信貸及獲利資金滾動累積等利好因素帶動下，二手樓價在去年次季起便一直上升，及至今年上半年整體趨勢依然未變。以全港50個指標屋苑計算，中小型住宅樓價今年上半年累升8.4%；豪宅物業方面，今年首6個月樓價漲幅達14.8%。至於租金方面，整體升勢則相對落後，兩類物業的半年租金升幅僅得7.2%及11.7%（見附錄圖五及圖六）。

七大利好基礎因素  力撐下半年樓市升勢

利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出，儘管樓市次季備受內憂外患夾攻，如特區政府「九招十二式」、調升豪宅物業厘印、內地壓抑樓市及並同時收緊銀根，及歐債危機等利淡因素衝擊，但樓市穩健的基礎依然發揮威力，經過4、5月份超快速調整後便再現轉角，顯示樓市強勢已成，整體向上洪流已難以阻擋；相信隨著不利元素逐步反映及減退後，後市走勢仍然可以依靠不變的有利形勢，順勢繼續向好發展。至於主要利好基礎因素，共有7點，詳列如下：

一、息口低

美國早前公告下半年維持息口不變，意味著本港息口將持續低企。隨著通脹壓力日增，「存款負利率」情況將更為顯現；超低息「H按」使用率日漸提高，令「按揭負利率」亦同時加深，市民供樓利息支出及實質負擔因此減少外，而銀行更變相「貼息」供樓，推動更多市場閒資投資，預料此舉將轉化為推動交投增加及樓價上漲的動力。

事實上，目前一般P按平均息率僅為2.15厘，扣除物業消費指數按年升幅2.5%，實質按揭利率僅為負0.4%；倘若以慳息效果更顯著的H按來計算，實質按揭利率更進一步下降至負1.39厘。我們相信，今年公共事業開始加價，加價浪潮及通漲壓力勢必持續升溫，實質按揭利率將不斷向下，故認為樓市的投資及換樓需求會更為強勁，情況一如85至97年間的長期升市（圖一、二及三）。

二、供應少

就算下半年發展商加快推盤步伐至1萬伙，再加上上半年實際一手推盤量約5,000多伙計算，全年住宅供應只得1.5萬伙，相比過去數年每年約2萬宗一手住宅交投為少，置業需求缺口將由現有二手物業承擔，相信形勢有利下半年二手成交量價持續攀升。

三、資金多

歐債危機出現後，雖曾令游資外流，但相信下半年經濟環境轉穩後，游資回流機會甚高；尚有國內資金亦正部署回港，資金後援可一觸即發。

除此之外，今年住宅成交量價持續增長，市民賣樓獲利資金不斷累積滾存，為日後升市奠定更強勁的基礎，情況就如85至96年間的長期升市，為締造97年大牛市營造及累積資金一樣。我們看見，今年樓價長升長有，越來越多售樓業主能沽樓獲利後，不單能幫助日後大市換樓流轉，售樓獲利所得亦可推動中細價樓投資，造成良性循環，長線有利樓市發展（圖四及五）。

四、經濟穩

外圍經濟危機如歐債問題迅速平息，加上美國維持低息，雙底衰退機會甚微，外圍現存隱憂應難對後市造成強大破壞。另外，背靠內地優勢將令本港經濟持續每年5%的GDP高增長，市民就業環境及薪酬向上趨勢理應可以持續，為樓市提供更多實質支持。

五、投資熱

就近月統計數字趨勢看來，年度物價漲幅達已由今年初約1%，不經不覺已上升至5月份的2.5%水平，預期年度物業漲幅將會在短期內上升至3%水平，通脹加劇趨勢已成；而且，存貸息率低企，加上外圍熱錢及本地閒錢充裕，實物投資以抗衡通脹的風氣將更為盛行（圖一）。

六、信心足

今年環球股市大上大落，房地產價格波動則較少，市場投資取向已傾向持有「磚頭」，就算近月外圍經濟不穩，非但未有影響市民置業或投資信心：相反，經過是次調整，市民認定樓市值得信賴，故未待樓價顯著調整已重新入市，而樓市能次季在一氣呵成快速尋底及並能拗腰回升，便屬最佳明證。

七、前景好

本港樓市擁有背靠內地優勢，內地經濟及房產價格預期不斷向上，為本地樓價提供穩步上揚的預期。我們看見，不單本港市民對後市走向信心十足，換樓客入市比例明顯增加之外，國內同胞以至外地投資移民亦對後市充滿憧憬。

事實上，根據入境事務處資料顯示，過去幾年投資移民申請持續按年遞升，而截至10年3月為止，資本投資者入境計劃申請個案累計超過1.1萬宗申請，至於獲批准入境個案則累積至6,689宗。按季度回顧有關數字，今年首季共錄得1,140宗申請，而獲批准入境個案則達736宗，兩項數字較去年同期分別升74%及1.1倍，相信在投資移民的購買力不斷釋放，將為一手市場及豪宅二手市場帶來更大推動力（圖六）。

下半年旺勢可持續  住宅買賣交投料增至7萬宗

廖偉強續指，綜合以上論點，樓市在今年上半年已有理想表現，預期下半年將有更佳表現。初步預測，一二手住宅買賣登記量值可達7萬宗及3,005億元水平，預測升幅分別為4%及13%。另外，由於上半年新盤供應不多，估計發展商在下半年將積極推盤，料可推升一手住宅註冊量至1萬宗，預期增幅達34%；一手貨源增多，將會稍稍抵銷換樓流轉力度，因此推斷二手住宅買賣登記宗數只能輕微增加1%至6萬宗（見下表）。

此外，由於樓價強勁升市已成，預期下半年仍會順勢向上，預期中小型住宅樓價再升5%至8%，豪宅升勢更強，估計樓價再升10%。租金方面，預期中小型住宅及豪宅租金將分別有約6%及10%的上升空間，但升速卻較為緩慢。