用家主導樓市 稀釋投資者比例 上半年住宅「摸貨」逆市減10%

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，上半年樓市大收旺場，一二手物業交投熾熱，形勢原本有利短線投機，然而，業主放盤叫價進取，投資者難以擇肥而噬，相信在貨源吸納減少下，上半年住宅「摸貨」登記因此顯著減少。綜合利嘉閣地產研究部資料所得，今年上半年以確認人身份轉讓﹙俗稱「摸貨」﹚的住宅買賣登記共有1,073宗，較09年下半年的1,190宗下跌10%，與二手大市交投呈現背馳走勢；與此同時，住宅「摸貨」登記佔整體二手成交比率，亦由去年下半年的2.1%，同步下調至今年上半年的1.8%（圖一），反映上半年住宅買賣主要來自居住及長線投資需求。

事實上，今年二手樓市交投活躍，在市面盤源緊張的情況下，投機者買入貨源不久往往即被用家高價承接，故此，上半年二手住宅「摸貨」數量與比重均較過去數年為高。數據顯示，上半年二手「摸貨」（購入二手物業再以確認人形式轉售個案）登記共有705宗，數字相比09下半年的670宗增加5%，所佔比例亦由去年下半年的56.3%，上升至今年上半年的65.7%；另一邊廂，發展商在上半年積極新盤，一手「摸貨」承接則受到影響，上半年登記宗數僅得368宗，較09下半年銳減29%。

上半年「摸貨」96.1%個案獲利創紀錄

另外，再根據721宗已知上手買入價的住宅「摸貨」買賣作分析，發現多達96.1%的「摸貨」個案能獲利離場，數值創自00年至今本部開展有關研究以來的新高；與此同時，期間每宗住宅「摸貨」平均賺取15.0%的帳面獲利，亦創05年下半年後的新高。

上半年十大賺錢「摸貨」個案中，沙田半山「壹號雲頂」佔當中6席，其中2座低層D室的「摸貨」登記，利潤最為豐厚。數據顯示，投資者在08年底以1,131.4萬元購入單位後，再於今年5月登記以1,750萬元「摸出」，從中賺取618.6萬元帳面利潤，成為上半年最賺錢的住宅「摸貨」登記。

周滿傑指出，樓市近期再次轉角向上，加上通漲壓力不斷增加，相信未來二手樓價將被拉動快速上揚，形勢應該有利物業短線物業炒賣。不過，鑑於在早前靜市中，投機者參與購貨比例極低；另外，在樓市低谷時吸納物業的用家，又未必輕易將辛苦得來的單位，被其他買家以高價利誘售出，故預期「摸貨」貨源流通減慢下，下半年住宅「摸貨」登記數量只會有跌無升，相信宗數更有機會少於800宗以下水平。