換樓流轉增強 支持二手高位突破 上月二手總值409億元 創近28個月新高

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，儘管次季樓市氣氛轉弱，但在換樓用家大力入市推動下，引發強勁乘數效應，二手住宅交投繼續暢旺，並牽引成交總值創下新高紀錄。綜合土地註冊處數據所得，5月份全港共錄10,758宗二手住宅買賣（數字主要反映4月份二手住宅狀況），較4月份的10,691宗輕微增加1%，創下連續兩個月「破萬」的佳績外；此外，中上價物業交投比重增加，更刺激大市成交總值按月增加14%至409.04億元，創下近28個月新高，足可媲美07/08年牛市。

事實上，低息環境持續，加上細價樓造價升勢較為強勁，推動大量業主乘勢「細屋換大屋」；與此同時，住宅租金加速上漲，亦推動中產租客投身買賣市場，造就二手大市尤其是中價物業交投的顯著攀升。按樓價劃分，價值2,000萬元的物業交投表現最好，買賣登記量由4月份的139宗，增加22%至5月份的354宗，在8類物業中買賣交投增幅最高；與此同時，基層用家換樓需求增加，亦刺激價值700萬至1,000萬元的二手住宅登記增加13%至354宗，以增幅計排名居次。

按地區分析，在二手住宅交投最活躍的十個地區當中，5個地區的登記量有所增加，增幅介乎1%至15%不等，其中上水/粉嶺/古洞區表現最好，憑藉物業造價低水的優勢，加上粉嶺官地被勾，遂得大量用家及投資者青睞，令該區二手住宅登記量由3月份的352宗，大增15%至5月份的405宗。此外，屯門區則以764宗登記力壓各區，成為二手熱賣地區之首。

再以屋苑分析，熱門屋苑表現則一般，5月份十大活躍成交屋苑共錄955宗買賣登記，較4月份輕微增加0.2%，跑輸大市。不過，龍頭屋苑嘉湖山莊以166宗買賣登記連續4個月高踞榜首，而映灣園、柏慧豪園及美孚新村的登記量亦成功「破百」，平均成交呎價亦錄得1.8%及2.7%升幅，營造「量價齊升」的局面。

周滿傑指出，雖然近月二手樓市表現突出，但由於購買力及盤源已有相當消耗，加上整體樓價已累漲近10%，大市作高位突破難度已明顯增加；況且，政府連番出招包括重推居屋、夾屋貨尾，規管一手樓花銷售程序等為樓市降溫，外圍經濟不穩亦令買家入市增加戒心，而適逢四年一度的世界盃又再來臨，相信二手大市交投將會借勢調整，預期未來兩、三個月內，二手住宅登記每月「過萬」的佳績暫時再難達到外，有關數字更可能減少至約7,000宗水平。