長線投資者、用家主導 上季住宅短線轉手登記銳減43%

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，今年樓市交投暢旺，但購買力卻為用家及長線投資者所主導，投機者炒賣物業未如去年活躍，住宅短線轉手個案更因此不升反跌。。綜合利嘉閣地產最新數據所得，今年首季全港僅錄458宗短線轉手（持貨90天或以內轉售物業的買賣登記）的住宅買賣登記，涉及金額亦僅約9.34億元，兩項數字較去年末季同時下跌43%，反映住宅短炒風氣淡薄的現實（圖一）。

事實上，銀行年初突然推出超低息「H按」應市後，大量用家及投資資金投放二手市場，加上通漲來臨，誘導資金流入樓市，刺激各區物業成交量價同時「爆升」，為物業投機營造最佳的獲利良機，不過，部份投資者見樓價升勢急勁，寧願繼續持貨賺盡升浪，故此，上季住宅短線轉手個案未如大市交投同步升溫。數據顯示，樓價升勢最為急勁的細價樓（價值介乎100萬至200萬元）及豪宅物業（價值1,000萬元或以上）的短線轉手個案減幅較大，上季兩類物業只錄290宗及4宗登記個案，數字較去年第四季分別銳減45%及67%，顯著跑贏大市（表一）。

雖然上季住宅短炒買賣個案有所減少，但物業轉手獲利的成功比率以至獲利幅度均有不俗表現。事實上，環顧上季458宗短線轉手買賣當中，獲利個案佔437宗，成功獲利比率95.4%，數值較去年末季的91.6%上升3.8個百分點。再者，同期短線轉手買賣整體操作盈利不俗，每宗個案帳面平均獲利10.4%，按季下跌0.7個百分點，但依然高企在10%以上的理想水平。（表二及圖二）

以個案分析，在2月份登記易手的西半山慶雲大廈中層B室的短線轉手個案，更以高達232.0萬元的帳面利潤，成為今年首季最賺錢的短線轉手買賣。據悉，投資者在去年11月以718萬元購得上址，持貨79日後至今年1月底，再以950萬元售出物業，獲利幅度32.3%（表三）。

周滿傑指出，承接樓市今年首季旺勢，加上通漲壓力不斷增加，相信未來二手樓價將加速上揚，其中新界北區、屯門及元朗區的當炒物業，估計造價更會裂口跳升，由於樓價「爆發力」頗大，不少投資者將趁好價沽出貨源，預期次季住宅短線轉手買賣個案將會回升20%至約550宗水平；而且，轉手獲利比率以至整體盈虧等技術指標讀數應會更加亮麗。