業主換樓意欲高漲 中價二手樓買賣激增 上月買賣比率接近40% 創近11年半新高

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，樓市在09年底迅速尋底後，市場強烈看俏今年樓市走勢，在低息效應刺激下，二手業主紛紛「細屋換大屋」，身體力行率先為樓市投下信心一票，此舉不單為二手市場營造強大的換樓循環，並刺激價值200萬至500萬元的中價二手住宅交投激增。綜合土地註冊處最新資料所得，今年1月全港共錄3,882宗價值介乎200萬至500萬元的中價二手住宅買賣登記，涉及總值118.17億元，較去年12月分別上升30%及31%，兩項數字更創近4個月新高。

與此同時，由於中價二手住宅交投快速增長，物業買賣佔整體二手登記比例亦迅即上升至上月的39.8%，創下自98年下半年以來、即近139個月新高，活躍程度更超越08年高峰水平，數據正好反映中產家庭積極換樓的事實。

事實上，回顧1月份各類價格類別的買賣登記，發現中價二手住宅成交比率增幅明顯較其他類別優勝。價格介乎200萬至500萬元的中價二手住宅，買賣登記比率高見39.8%，數值較去年12月份高出1.7個百分點，百分點增幅較中上價（價值介乎500萬至1,000萬元）及貴價（價值逾1,000萬元）二手住宅為高。

按全港55個住宅分區作分析，1月份有41個分區買賣登記量較去年12月份增加，所佔比率高達75%，登記量增幅則由最低的3%至最高的2倍不等，可見升市層面廣泛。亦是樓市全線向升的明證。當中，5個活躍成交地區依次為將軍澳區（359宗）、荃灣區（181宗）、北角/炮台山區（169宗）、東涌/離島區（152宗）及沙田區（149宗）。

按屋苑分析，由於中價樓承接明顯增多，熱門屋苑成交量價亦見造好。事實上，多個中價屋苑包括黃埔花園、麗港城、YOHO TOWN、維景灣畔及藍天海岸的買賣登記量，便按月大增最少60%以上；至於造價方面，由於三房或優質單位成交比例急升，從而帶挈麗港城、港灣豪庭及藍天海岸的造價，便在上月分別上漲2.5%至3.5%不等，成為中價二手樓熱賣屋苑當中、樓價漲幅最高的三個屋苑。

周滿傑指出，低息效應持續，加上美國不斷印鈔救市，在美元港元掛勾下，通脹預期復熾，負利率情況亦有機會重現，預期二手一業主換樓意欲將進一步提升外，相信就連一些收入「掹掹緊」的家庭亦被吸引換購新界區中價物業；另一方面，去年經濟快速好轉，預期今年出生人口將有所增加，相信由生育潮帶動的換樓需求亦會同時出現，情況有利中價住宅交投進一步提升，故相信在未來數月，中價二手住宅的買賣可望進一步提升至逾5,000宗水平，上述物業佔整體物業買賣的比例，亦料會未來數個月內挑戰45%水平，重見97年底的光景。