牛皮中現突破 投資者入市意欲提升 今年工商舖成交量值料同增30%

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，自09年次季起，投資物業市場快速復甦，在外圍資金簇擁、存貸息率低企、「自由行」政策層面進一步擴大，以及「活化工廈」新政出台下，工、商、舖物業交投從低位大幅增長，收復首季失地之餘，總結全年成交數字更見超越08年水平。根據土地註冊處資料顯示，09年全年工商舖物業買賣登記共有10,706宗，涉及登記金額約851.62億元，登記量值較08年分別9%及17%，表現令人欣喜。

黃應年表示，工商舖市道經過近半年後，在12月份開始出現高位牛皮狀況，投資者、買家未願高位接貨，市場氣氛亦因此變得觀望；不過，隨著近日市場湧現大量造價超越97年高峰的成交，大大掃除買家高位入市的心理障礙，並料可給予更多信心予投資者、用家，繼續在市場搜尋低水物業，耐心等待升值。

另一方面，銀行目前「水浸」令息口低企，而各類物業租金正緩步上升，投資工商舖物業的收租回報與銀行存款息差正逐漸擴大，形勢仍然有利物業投資，再配合政府政策繼續支持物業升值，買家入市意欲料會持續高漲，非但大手物業買賣將會頻繁，中細價物業亦會獲得散戶支持，尤其目前市場仍有大量造價落後的物業未被發掘，投資水位充裕的貨源將大受追捧，因此預期，今年工商舖物業成交量值可較09年再看高一線，全年登記量值可期再增30%，分別至1.4萬宗及1,120億元水平。

工廈市場展望

黃應年指出，儘管「活化工廈」政策構思出台至今，登時掀起工廈掃貨熱潮，大量游資隨即流入各區市場掃貨，不過，由於政策有關執行細節尚未公布，抱有觀望態度的準買家為數不少，大量潛在購買力仍然等待機會釋放。事實上，工廈買賣市場已在去年11月起步入高位牛皮狀態，物業交投未見能再進一步。

他相信，待政府在今年稍後時間公布有關「遊戲規則」後，後市形勢將變得明朗，準買家入市情緒將回復高漲，更多投資者或會願意更積極收購物業業權，改變物業用途及提升物業潛在投資價值，從而帶起全幢甚至整體工廈物業成交。

另一方面，由於隨著一般廠廈租金近月持續回升，令物業一般租金回報率重見6至8厘的高水平，就算物業未來未能透過「變身」而升值，出租物業的回報仍然較銀行按揭息率高出幾倍，相信在租金收入能抵銷按揭利息支出的情況下，投資散戶料會繼續樂意購入物業賺取息差，並且伺候物業長線升值。

受惠上述兩大利好因素支持，預期今年工廈物業買賣市道將保持暢旺，估計大市每月平均成交量將可維持550宗的水平，個別月份登記量更有機會提升至800宗，令全年累積登記量有機會提升至7,000宗水平，大市成交總值亦會隨著物業買賣增加而提升至320億元；此外，一般廠廈造價及租金將會在未來一年分別上升25%及15%。

商廈市場展望

黃應年表示，受制貨源短缺及放盤訂價高企，投資者未願意高價承接物業，導致商廈市場去年交投表現中規中矩。不過，核心商業區近日頻頻錄得「好價」成交，個別單位造價更見突破97年高峰，先有1月初的金鐘遠東金融中心高層06及07室以呎價2萬元沽出，成功超越97年高峰呎價1.6萬元關口外，近日同廈極高層03室在以破呎價記錄的2.28萬元主等，預期此等好價成交的出現，將會大大掃除買家高位入市的疑慮，給予更多信心予投資者、用家繼續追價購入甲廈樓面，或在二線地區搜尋造價落後的乙、丙級商廈物業作長、短線投資，並同時帶動鄰廈升值。

黃氏預期，今年商廈物業買賣市道將物業造價上升而有所突破，估計全年大市買賣登記量值較會較09年同時增加20%，分別至3,000宗及300億元水平；核心商業區甲廈售價及租金升幅將介乎10%至20%，而走勢落後的乙、丙級樓面，預期全年售價及租金升幅則可能達15%至25%。

店舖市場展望

在中央政府逐步擴大「自由行」政策實施範圍後，加上市場預期新一浪人民幣升值潮再現，大大刺激整體店舖尤其是核心零售區的一線地舖銷售預期，並將店舖租金及售價推上頂峰。事實上，尖沙咀廣東道（海防道至疏士巴利道段）已經先後出現新高呎價的買賣成交（每呎69.55萬元）及呎租新高（呎租1,960元）的預租個案。

為求爭取內地遊客的龐大消費，預期部份高檔商戶將不惜高價搶租物業，間接帶動物業升值，隨著舖租及舖價互相拉動向上，投資者將重新投放資金至店舖市場，刺激物業交投增加及帶動舖價進一步上升。我們預期，今年店舖市場買賣成交量值將可達到4,000宗及500億元的水平，預測按年升幅分別為15%及23%；一線地舖租金及售價預期上升20%及25%，民生區地舖租售價格預期升勢則稍遜，兩者預期升幅料僅在10%以內。