利好形勢未變 豪宅旺勢持續 利嘉閣：今年豪宅成交量價料同增20%

金融海嘯衝擊淡化  豪宅交投強力反彈增40%

利嘉閣地產沙田大圍豪宅、大埔及加州錦繡助理營業董事郭兆輝表示，09年樓市極速擺脫金融海嘯陰霾，重納升軌，豪宅市場更成為領漲大市的火車頭，成交量價均展現強勁的回彈能力。根據土地註冊處資料顯示，09年全年整體豪宅（價值1,000萬元或以上住宅物業‧下同）買賣登記共錄6,782宗，涉及金額約1,516億元，兩項數字分別較08年分別增加40%及30%，而且，數字升幅更較同期整體住宅買賣登記量額增幅20%及24%為高（見圖一及表一），表現可謂跑贏大市。

按若物業類型分析，一手市場表現較為出色。受惠樓市基礎穩健，加上外圍游資湧港，本港樓市在金融海嘯爆發後快速復甦，發展商見勢亦樂意推售全新一手項目配合，令去年豪宅一手銷情明顯勝過往年。數據顯示，09年豪宅一手實際推盤量雖然只有2,150伙，數量對比08年的2,981伙減少28%；不過，在外圍游資簇擁及股市見底急速回升帶領下，買家入市意欲顯著回升，加上發展商期間亦推出多個矚目項目如「天璽」、「名鑄」、「天匯」及「君臨天下」的餘貨等應市，令一手大市成交量值均較過去數年優勝。事實上，09年全年一手住宅買賣登記量值共達2,910宗及約645億元，較08年分別激增92%及66%外，兩者更同時創下96年土地註冊處發表有關數據以來的歷史新高（見及表二）。

一手表現理想，二手住宅交投亦不遑多讓，09年二手豪宅登記量值分別達3,872宗及870.95億元，較08年分別增加17%及12%。按樓價劃分，價值介乎5,000萬元至1億元的「超級豪宅」成績最好，去年全年共有141宗買賣登記，總值93.52億元，分別較08年回升26%及27%，是登記量值升幅最多的物業類別（見表三）。另外，按物業分類，去年熱賣二手豪宅的首三位，分別是貝沙灣（229宗）、擎天半島（127宗）及寶翠園（103宗）（見表四)。

郭兆輝續說，樓市自08年底開始轉角反彈，大量熱錢追捧豪宅，物業造價自此開始快速回升，而現價更已超越08年高峰。利嘉閣地產研究部資料顯示，全港35個指標豪宅目前整體呎價約15,781元，全年樓價累積升幅達37.8%，遠遠超越同期中小型住宅樓價27.1%的升幅外，現價水平亦已超越03年3月高位14,864元還要高出6%，展現強勁的突破勢頭。租金亦跟隨樓價回升，不過，受制駐港跨企高層員工在金融海嘯時期撤退後未見大幅回流，整體豪宅租務需求依然疲弱，以致全年整體豪宅租金僅能上升10.7%，遠遠被急升的樓價所拋離（見圖二）。

明年豪宅新盤陣容鼎盛  一手物業料繼續主導豪宅市場

利嘉閣地產九龍豪宅助理營業董事林松偉指出，09年豪宅市場已由一手市場主導，隨著來年豪宅將有大量新盤登場，加上今年預期豪宅市場好景，發展商將一如09年般積極推售一手項目應市，所以預期，2010年一手物業將繼續獨領風騷，並牽動整體豪宅市場的走向。

林松偉續指，今年全港共有42個全新豪宅項目可供發售，單位總數4,797伙（表五），如果有關項目能悉數開售的話，實際推盤量將會超越01年高位，創下近十年新高。以地區劃分，港島區可售豪宅單位數量最多，該區今年將有15個豪宅項目可供發售，涉及單位數目高達1,923伙，佔整體比例40.1%：九龍區有8個豪宅項目可在年內登場，涉及單位數量1,660伙，佔整體比例34.6；新界區則擁有19全新豪宅項目，合共提供1,214伙，佔全港單位總數25.3%。

以項目劃分，三區均有焦點項目，而且選擇眾多。港島區有鴨脷洲「南灣」（715伙）及西營盤「縉城峰」（488伙）；九龍區以大角咀「The Hermitage」（852伙）及大角咀海輝道項目（663伙）、及新界區的上水「天巒」規模較大。市場亦有赫蘭道洋房項目、九龍塘牛津道洋房項目及喇沙利道洋房項目等超級豪宅項目應市，以迎合實力豪客的需求。

豪宅新盤種類多元化，由大型項目、單幢物業以至低密度及洋房項目一應俱全，可吸納各方客源。因此推斷，今年一手豪宅交投持續暢旺，料登記量可較09年高位再增30%至約3,800宗水平，成交總值亦相應增加15%至740億元水平。

利好形勢未變  豪宅成交量價料順勢再升20%

利嘉閣地產董事兼至尊豪宅主席張偉文指出，自樓市從金融海嘯復甦以來，一直有理想表現，加上增長基數已高，市場普遍認為今年豪宅市場升勢料會放緩。不過，綜觀目前環境，利好樓市形勢預期未變，有利豪宅市道發展。事實上，金融海嘯爆發後，世界各地推行量化寬鬆貨幣政策，大大增加全球尤其是亞洲區資金流動性，令本地市場開始初現強烈通脹憂慮，再配合存按利率「雙低」的難得機遇，本地豪客及外地投資基金亦會把握趨勢，大量購買保值力強的豪宅對抗通脹，豪宅物業買賣交投及樓價料續有延續增長之路。

再者，歐美經濟持續低迷，情況至近期才稍見起色，唯獨本港及內地資產可以獨善其身，豪宅物業當旺造價長升長有，收租回報穩定，無論追求的穩定回報的投資基金、以及追求短線升值的對沖基金及內地資金，勢必繼續流入豪宅市場，推動成交量走入良性循環，持續增長；與此同時，早前中小型物業市場的旺市，正為豪宅市場製造強勁的換樓流轉，在換樓購買力不斷補充的情況下，預料今年豪宅市道會更加熾熱。

張偉文預期，綜合以上論點，豪宅市場在去年的復元期已有理想表現，預期今年經濟進一步復甦，豪宅市場將有更佳表現。初步預測，2010年一二手豪宅買賣登記量值分別約8,100宗及1,740億元水平，預測按年升幅約為20%及15%。

樓價方面，在強大游資支持下，豪宅造價可望繼續順勢上升，預期全年漲幅將達20%至25%。租金方面，大中華區經濟高速增長，預期跨國企業將恢復僱用外籍高層駐港，公司客大手租用豪宅作員工宿舍的情況料會增多，為豪宅租金升勢重新注入動力，因此預料今年整體豪宅租金將有10%至15%的上升空間。

利嘉閣地產09年豪宅市道回顧及10年展望

資料提供︰利嘉閣地產