用家主導樓市 二手炒風未見熾熱 09年住宅「摸貨」登記銳減29%

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，去年樓市快速復甦，主要動力來自實質住屋及長線投資需求，短線炒賣的助力卻未見顯現，情況明確反映在住宅「摸貨」登記數字之上。綜合利嘉閣地產研究部資料所得，09年全年以確認人身份轉讓﹙俗稱「摸貨」﹚的住宅買賣登記僅有1,820宗，涉資68.36億元，較08年的2,558宗及94.59億元分別減少29%及28%外，而去年住宅「摸貨」登記佔整體二手住宅成交的比例亦僅得1.8%，較08年的3.0%急降1.2個百分點，數據明確反映去年樓市炒風不甚熾熱。

去年75.8%「摸貨」能成功獲利  呈倒退

去年住宅「摸貨」登記量顯著減少外，投資者「摸出」持貨獲利的比率亦見同時下降。事實上，受到年初金融海嘯打壓所影響，不少投資者選擇在該時壯士斷臂斬纜止蝕，當中持有樓花貨源的更見大手沽貨蝕讓離場，導致09年住宅「摸貨」成功獲利比率顯著倒退。數據顯示，從去年全年1,623宗已知上手購入價的摸貨登記當中，只有75.8%個案能成功獲利，數值較08年的86.7%，大幅下滑10.9個百分點。

另外，值得注意的是，除了「摸貨」成功獲利比率下滑之外，投資者「摸出」貨源的所得利潤亦變得微薄，09年全年每宗「摸貨」登記帳面平均獲利幅度僅得1.8%，較08年的10.8%大跌9個百分點；當中帳面利潤多於20%的「摸貨」更只佔整體登記的10.3%，表現較08年全年的16.6%為低，可見年初物業投機風險甚大。

天水圍區「摸貨」登記全年248宗  全港最多

按地區分析，天水圍區住宅「摸貨」登記可謂獨佔鰲頭。事實上，該區大型新盤「柏蕙豪廷」自去年次季開賣後，樓價自此一直節節上揚，推動不少業主及投資者售出物業套利，大大激活樓花轉讓活動，並帶動該區住宅「摸貨」登記按年激增1.36倍至248宗，成為去年炒風最強勁的地區。此外，將軍澳及馬鞍山區則分別以143宗及128宗住宅「摸貨」登記，排名二、三（表一）。按屋苑分析，09年「摸貨」登記最多的三個屋苑，則分別為柏蕙豪廷（234宗）、首都（120宗）及銀湖‧天峰（103宗）。

周滿傑指出，由於本港經濟持續好轉，加上環球股市全面復甦，市民工作穩定性明顯回升，收入亦料會同時好轉，加上環球股市全面復甦，支持樓市上升財富效應又會重現，在此等利好因素重現下，相信今年將有更多用家重投樓市，估計在用家進一步主導大市的情況下，住宅市場炒風難有復熾的機會，「摸貨」成交活動將維持偏低水平。