資金眷顧 樓市升勢料「一帆風順」 明年住宅樓價最少再升15%

利嘉閣地產董事陳大偉表示，今年樓市極速擺脫金融海嘯陰霾，重納升軌，且整體表現更可媲美07年的大旺市。根據土地註冊處資料顯示，截至12月14日為止，今年整體住宅共錄110,278宗買賣登記，涉及金額接近4,111.31億元，按走勢推算，預期09年全年登記量值最終可達11.55萬宗及約4,300億元，較08年分別增加20%及23%，兩項數字更只較07大旺年的12.38萬宗及4,458億元，相差不足7%及4%，恰巧呈現「V」型反彈的強勁走勢（見附錄圖一及表一）。

按物業市場分析，一手市場表現較為出色。受惠樓市基礎穩健，加上外圍游資湧港，本港樓市在金融海嘯爆發後快速復甦，發展商見勢亦樂意推售全新一手項目配合，令09年一手實際推盤量以至整體一手銷情明顯勝過往年。今年截至12月14日為止，一手實際推盤量共有13,938伙，數量對比08年全年的8,710伙飆升60%，創近3年新高。此外，由於市場有多個大型項目包括「栢慧豪廷」、「銀湖‧天峰」、「領都」、「領峰」等先後登場，亦有「天璽」、「名鑄」、「天匯」等超級豪宅應市，令今年一手大市成交量值均較過去數年優勝。按數據推算，09年全年一手住宅買賣登記宗數及金額將達1.58萬宗及1,163億元，較08年分別增加45%及49%（見附錄圖二及表二）。

一手表現理想，二手住宅交投亦不遑多讓，預測09年二手住宅登記量值分別達9.98萬宗及3,139億元，較08年分別增加17%及16%（見附錄圖三及表三）；在一手住宅供應回復正常的情況下，令今年二手住宅佔整體住宅買賣登記比例輕微回落至86%水平的近年偏高水平（見附錄圖四）。
另外，值得注意的是，今年樓市能快速擺脫金融海嘯陰霾，主要受惠中產用家及投資散戶的購買力極力支持所致。事實上，在兩大客源推動下，今年價值200至300萬元的二手住宅買賣登記升幅最為理想，預測09年登記量值將分別達2.01萬宗及488.6億元，兩項數字將較去年同時增加25%，成交量值增幅均遠遠較其他價格類別的物業為佳（見表三）。

按地區分析，二手購買力傾向新界西、北發展，帶挈屯門、荃灣及、上水/粉嶺/古洞地區的二手成交量值顯著增加。事實上，今年截至12月14日為止，屯門便以多達5,713宗二手住宅買賣登記，超越將軍澳區，連續兩年成為熱賣二手地區之首；荃灣、上水/粉嶺/古洞區的二手登記量亦按年增加18%及8%，表現突出（見附錄表四）。此外，今年龍頭屋苑表現明顯復甦，嘉湖山莊、美孚新村及沙田第一城的登記量均以提前「破千」；黃埔花園、新都城、淘大花園及海怡半島的買賣登記量更重上十大之列。

陳大偉指出，受低企息口、寬鬆信貸及強勢股市等利好因素帶動下，二手樓價在去年11月見底後便開始直線狂升。以全港50個指標屋苑計算，中小型住宅樓價於今年首11個月累升25.7%，預計全年累計升幅達26%；豪宅物業方面，今年首11個月樓價則累升34.5%，預測全年漲幅最終擴大至36%。租金走勢則相當「滯後」，預測兩類物業的全年租金升幅僅得23.0%及11.5%（見附錄圖五及圖六）。

七大利好理由  明年樓市繼續看漲

利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出，自樓市從金融海嘯復甦以來，一直有理想表現，雖然今年第四季樓市出現短暫調整，但由於宏觀環境仍有好樓市，故對明年樓市況樂觀。以下就有7個主要因素支持樓市持續暢旺：

一、通漲重臨、「按揭負利率」再現  大利樓市

根據過往經驗，實質存款利率往往主宰樓市交投及樓價走向。綜觀全球政府正以「印銀紙」方式振興經濟，令美匯弱勢加劇，並刺激通漲急速升溫；另一方面，銀行體系資金充裕，按揭利率不斷下滑，按揭負利率情況又告出現，市民供樓利息支出及實質負擔因此減少，預料將轉化為推動樓價上漲的動力。事實上，目前一般P按平均息率僅為2.1厘，扣除物業消費指數按年升幅2.2%，實質按揭利率僅為負0.1%；倘若以慳息效果更顯著的H按來計算，實質按揭利率更進一步下降至負1.27厘。我們相信，明年公共事業開始加價，加價浪潮及通漲壓力勢必持續升溫，美國來年縱有機會加息，但估計全年加息幅度不會超過1厘，實質按揭利率仍然處於負數，故認為是難得「借平錢」買樓的時機（見圖一、二及三）。 

二、熱錢湧港

由於國內及外資不斷流入本港，本港銀行銀根充裕。資料顯示，本港銀行體系結餘已達3,200億元的歷史新高水平。估計「迪拜事件」爆發後，或有更多中東資金東來避險，投放資金購買本港物業，必可帶動銀行體系結餘攀升至更高水平，物業成交量價亦會受惠俱升。在游資氾濫的今日，銀行體系結餘升跌已經成為預測樓市、樓價升跌一個極為主要的領先指標（見圖四）。

三、市民財力充裕  支撐大市升溫

除了外圍資金支持外，本地市民財力在金融海嘯爆發越見充裕，有力支持大市旺勢延續。事實上，金融海嘯爆發後對財資市場帶來深遠影響，市民投資趨向保守，但此舉卻令銀行存款總額不斷增加，現時已滾存至6.5萬億，反映市場財力資金充裕，是來年支持大市繼續發展的實力基礎。在高通脹、低利率的環境下，存款負利率加劇，預期市民手上閒資將陸續投放樓市，刺激成交量及樓價增加（見圖五）。

四、賣樓獲利資金累積 

除此之外，今年樓市快速復甦，物業成交量價急速回升，市場資金因此不斷累積，為日後升市奠定更強勁的基礎，情況就如85至96年間的長期升市，為締造97年大牛市營造及累積資金一樣。我們看見，今年樓價長升長有，越來越多售樓業主能沽樓獲利後，不單能幫助日後大市換樓流轉，售樓獲利所得亦可推動中細價樓投資，造成良性循環，長線有利樓市發展（見圖六及七）。

五、預期投資回報豐厚  投資者踴躍入市

銀行息口低，買樓收租回報平均約4厘，屬低風險的長線投資。而且，在槓桿原理下，投資者往往享受到高回報率，以09年為例，若投資者於年初以樓價30%作為首期，持貨一年，中小型住宅樓價已上升約26%，回報率接近一倍，豪宅樓價更加飆升35%，回報超過一倍。在息口低企的環境下，槓桿投資物業回報穩定中見豐厚，估計投資者將更加踴躍入市，帶動來年樓市興旺。

六、經濟改善

本港經濟明顯改善，失業率有回落跡象，最新報5.2%，數字連續2個月下跌，各行各業亦重新招聘，不少公司都重新發放出花紅獎勵員工。再者，股市自今年3月開始展開強勁升浪，中間雖有所調整，但至今恆指已較去年低位約1.1點上升接近一倍，相信獲利者眾，有助提高市民入市意欲。

七、新貨供應短缺

「供求」問題對樓市有相當影響力，近幾年住宅新供應一直處於偏低水平，促使樓價易升難跌。根據屋宇署資料顯示，私宅動工量及落成量近年持續滑落，今年首10個月更分別只有約6,800個單位動工及6,000伙單位落成，遠低於同期一手消耗。在供不應求下，一手單位售價自有理想，亦可同時拉動二手樓價上升（見圖八及九）。

2010年形勢佳  住宅買賣交投料增至13.5萬宗

廖偉強續指，綜合以上論點，樓市在今年的復元期已有理想表現，預期明年將有更佳表現。初步預測，2010年一二手住宅買賣登記量值分別約13.5萬宗及5,150億元水平，預測按年升幅分別為17%及20%，由於基數大，故增幅較09年略低。另外，由於新盤供應不多，受制盤源有限，估計推盤量與今年相若，一手住宅註冊量料約1.5萬宗，按年料微跌5%；一手貨源少，購買力將留守二手市場，並有助加強二手買賣流轉，因此推斷二手住宅買賣登記宗數按年攀升20%，至12萬宗（見表一）。

此外，中小型住宅的樓價預期全年上升15%左右，豪宅升勢更強，估計樓價最少可升20%。租金方面，預期中小型住宅及豪宅租金將會錄得約10%升幅，升幅較樓價為低。

表一：利嘉閣地產09年住宅市道回顧及10年展望

註：09及10年數據乃本部預測數字                          資料提供︰利嘉閣地產研究部