樓市膠著累住宅短炒個案連跌兩月

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，樓市近日人氣再度急升，買賣成交顯著飆升，樓價亦初現突破；然而，對比10月、11月份時，樓市當時狀況低沉，樓價更牛皮向下，累及住宅短炒易手個案持續減少。綜合利嘉閣地產最新數據所得，11月份全港共錄261宗短線轉手（持貨90天或以內轉售物業的買賣登記）的住宅買賣登記，涉及金額約5.42億元，兩項數字較10月份分別下跌14%及15%外，兩項數據更已同時連跌兩個月，反映住宅短炒風氣疲弱的現實（圖一）。

事實上，踏入第四季，樓市高位遇阻，受累港股高位上落，窒礙獲利資金轉投樓市，加上二手業主與買家在價錢上極力拉鋸，膠著形勢持續逾月未變，令不少在年中亦高價購得的短炒貨難以脫手，導致住宅短炒個案顯著減少，其中中上價樓宇短炒個案減幅較大。數據顯示，11月份價值500萬至1,000萬元的住宅短線轉手個案僅得1宗，對比10月份的5宗銳減80%之多（表一）。此外，價值100萬元以下、以及介乎100萬至200萬元之間的住宅短線轉手個案，亦按月分別減少15%及16%。

與此同時，樓價走勢轉趨橫行，在年中高位入貨的投資者沽售物業時，獲利水位開始收窄。事實上，11月份每宗短線轉手個案平均帳面利潤僅為11.3%，較10月份的11.8%下跌0.5個百分點；而與9月份高位的12.3%平均賺幅相比，兩者差幅更多達1個百分點（圖二）。

儘管如此，在大市整固期間，供應珍罕的豪宅造價仍然穩步上揚，故此，豪宅投資者沽出手上持貨，所得利潤則暫時未受影響。事實上，就以上月最賺錢的短線轉手買賣、即西貢區百高別墅一雙數號屋的短線轉手個案為例，帳面利潤便多達850萬元。據悉，投資者在今年7月以2,030萬元購得上址，持貨42日後，便再以2,880萬元售出物業，獲利幅度高達42%（表三）。

周滿傑指出，樓市近日再度「翻生」，二手承接顯著增加外，樓市亦見止跌回升跡象，在預期獲利水位重新拉闊下，相信不少投資者將趁機沽出「撈底」貨套取利潤；更多審慎投機者亦會見市道好轉，在市場上大舉吸納不同類型物業作短炒用，因此估計，在未來兩、三個月內，住宅短線轉讓個案將持續增加，投資者沽貨利潤亦會止跌回升。