氣氛轉淡、政府預警 觸發投資止賺 上月住宅「摸貨」登記逆市增

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，樓市氣氛轉弱，二手樓價升勢相應放緩，加上政府預警將隨時干預樓市，市場憂慮大市走勢逆轉，觸發投資者將手上持貨「摸出」止賺，刺激住宅「摸貨」登記在靜市中倒升。綜合利嘉閣地產研究部資料所得，11月份以確認人身份轉讓﹙俗稱「摸貨」﹚的住宅買賣登記共有170宗，數量較10月份的166宗輕微增加2%；不過，由於期間大市二手買賣登記按月減少1.9%，從而導致「摸貨」登記佔整體二手買賣比例輕微上升0.1個百分點至2%（圖一）。

事實上，二手樓價在第四季開始橫行整固，不少投資者早已打算「摸出」持貨率先鎖定利潤，準備現金回籠謀定後動，及至十月中政府預警醒介入樓市預防泡沫出現後，更多投資者憂心樓價逆轉，沽貨潮更加一觸即發，直接刺激住宅「摸貨」尤其是涉及樓花轉讓個案逆市增加。數據顯示，11月份一手「摸貨」（購入一手物業再以確認人形式轉售個案）登記共有63宗，數字相比10月份的58宗增加8%，增幅比二手「摸貨」為多。

儘管投資者普遍急於出貨，但卻未有因此平賣貨源以求達到目的。事實上，11月份整體「摸貨」操作的成功獲利比率為95.4%，按月再升2.9個百分點，並創下65個月的新高水平；與此同時，11月份每宗「摸貨」成交平均帳面利潤為12.7%，較10月份的10.0%上升2.7個百分點；當中帳面利潤多於20%的登記佔整體「摸貨」比例，亦由10月的13.2%上升2.9個百分點至11月的16.1%，利潤未見受壓（圖三及表一）。

雖則近期二手樓價升勢放緩，但豪宅造價仍然急速上揚，投機者仍可輕易成功沽出貨源，兼獲豐厚利潤。事實上，11月份十宗最賺錢「摸貨」登記當中，悉數均能勁賺逾100萬元離場，其中位於九龍站「天璽」月鑽璽中層B室的「摸貨」登記為例，更成為其中表表者。數據顯示，投資者在今年首季以2,415萬元購入單位後，再於11月份登記以3,248萬元「摸出」，從中賺取833萬元帳面利潤，成為上月最賺錢的「摸貨」登記（表二）。

周滿傑相信，由於樓市近期氣氛逆轉，加上政府正有意介入樓市，壓抑樓價繼續飆升，在利淡投資環境下，投資者入貨態度已變得審慎外，出貨機會亦因為市場承接減少而降低，預期反映11月份實際市況的12月住宅「摸貨」登記，登記量將會減少15%至150宗以下水平，而且「摸貨」獲利成功比率以至獲利幅度則可望在目前高位徘徊。