樓價牛皮偏軟 短炒個案、利潤同步減

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，樓市氣氛逆轉，樓價走勢亦牛皮偏軟，在預期獲利水位收窄下，住宅市場短炒成交個案以至所獲利潤亦因此從高位滑落。綜合利嘉閣地產最新數據所得，10月份全港共錄305宗短線轉手（持貨90天或以內轉售物業的買賣登記）的住宅買賣登記，涉及金額約6.39億元，兩項數字較9月份分別銳減26%及29%，呈高位回落趨勢，可見住宅短炒風氣轉弱的現實（圖一）。

事實上，9月初樓市高位遇阻，受累港股高位上落，窒礙還禮資金轉投樓市，二手樓價高企準買家還價意欲降低，加上一手新盤熱賣後購買力未及回氣，進一步削弱二手物業承接力，在年中高價購得的短炒貨更難脫手，導致住宅短炒個案顯著減少，其中中上價樓宇短炒個案減幅較大。數據顯示，十月份價值500萬至1,000萬元的住宅短線轉手個案僅得5宗，對比9月份的15宗銳減67%之多（表一）。此外，逾千萬元的豪宅短線轉手個案亦按月減少44%，排名第二。

與此同時，樓價走勢轉趨橫行，在年中高位入貨的投資者沽售物業時，獲利水位開始收窄。事實上，十月份每宗短線轉手個案平均帳面利潤11.8%，較9月份的12.3%下跌0.5個百分點（圖二），呈現高位回落的趨勢。

不過，倘若投資者能選取豪宅物業作短線獲利對象的話，所得利潤則暫時未受影響。事實上，就以上月最賺錢的短線轉手買賣、即港島南區輝百閣B座低層A室的個案為例，帳面利潤便多達650萬元，甚為豐厚。據悉，投資者在今年7月以2,850萬元購得上址，持貨72日後，便再以3,500萬元售出物業，獲利幅度23%（表三）。

周滿傑指出，踏入第四季，樓市氣氛進一步放緩，二手市場承接再打折扣外，準買家高追意欲不高，至於投資者入貨價卻已提高不少，短線轉售物業時普遍難獲可觀利潤，部份貨源甚至需要投資者「倒貼」離場，降低投資者出貨圖利的意欲。因此估計，年底前住宅短炒個案料會持續減少，多項技術指標尤其是轉手獲利幅度的讀數亦會跟隨滑落。