樓市強勢持續 私宅轉手獲利比例增 9月份高見84.2% 貼近歷史新高

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，8月份二手承接旺盛，加上不少私宅屋苑造價跳升，業主沽樓贏錢比率以至獲利幅度均見持續上升。綜合土地註冊處資料所得，9月份全港共錄6,086宗二手私宅獲利買賣登記（主要反映1個月前實際市況），佔同期已知上手買入價的二手買賣比例84.2%，數值不單較8月份的83.0%再升1.2個百分點，數值更貼近去年5月所造出84.6%高位（圖一）。

按樓價分析，貴重物業的轉售獲利能力依然表現最好，繼續獨領風騷。數據顯示，9月份市場共錄306宗價值逾1,000萬元的已知買入價的私宅買賣登記，當中獲利有287宗，獲利比率93.8%，較8月份的89.4%提升4.4個百分點，比率之高更屬去年8月以來首次。與此同時，細價物業受上車用家及投資散戶追捧，頓時刺激樓價飆升，持貨業主或投資者賣樓時易獲「好價」承接，令價值100萬以下的二手樓轉售獲利比率，急升3.8個百分點至82.1%，以升幅計排名第二（表一）。

由於近月二手樓價升勢凌厲，業主售樓的獲利幅度亦因此持續上升。數據顯示，9月份每宗私宅轉手個案平均獲利21.4%，較8月份的19.5%上升1.9個百分點，並創近13個月新高（圖二）。需要特別指出的是，蝕讓個案佔整體二手私宅買賣比例近月不斷回落，及至9月份有關數字更回落至15.0%，較8月份的16.2%減少2.7個百分點，創08年5月至今新低（表二）。

再回顧各大屋苑狀況，9月份錄得獲利成交登記最多屬於沙田第一城（91宗）、嘉湖山莊（90宗）及美孚新村（84宗），轉售獲利比率分別為95%、65%及95%。另外，將軍澳中心（55宗）、YOHO Town（50宗）、愛琴海岸（34宗）、康怡花園（30宗）、將軍澳廣場（30宗）及蝶翠峰（30宗），更不約而同錄得百分百的獲利成交比率佳績，情況令人鼓舞（表三）。

周滿傑指出，儘管近期二手交投滑落，但單位造價卻一浪高於一浪，估計沽樓業主獲利比率持續向上攀升外，售樓利潤亦愈見豐厚，獲利幅度往往更超越30%水平，依次推算，反映9月份實際市況的10月份買賣登記當中，物業轉手獲利比率料可進一步上升至逾90%，平均獲利幅度亦可望貼近25%水平。

與此同時，雖然二手承接較為薄弱，但愈來愈多私宅業主沽樓獲利，正好表示樓市不斷累積資金動力，是市場基礎愈見穩健的明證。倘若日後市況利好之時，此等資金勢必即時投入樓市，帶動二手成交量價同時回升。