升勢放緩 住宅炒賣氣氛轉弱 短炒個案連升半年首回落

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，樓市經過上半年漫長升浪後，7月份市場氣氛稍見回落，住宅市場短炒成交亦見有所收斂，情況確認在8月份樓宇登記中得到反映。綜合利嘉閣地產最新數據所得，8月份全港共錄355宗短線轉手（持貨90天或以內轉售物業的買賣登記）的住宅買賣登記，涉及金額約7.57億元，兩項數字較7月份分別減少19%及27%外，登記量值連升7個月紀錄未能改寫（圖一）。 

事實上，7月初港股走勢轉弱，買家入市意欲略為回落，加上大型新盤「領都」開售，攤薄二手購買力，投資者出售貨源略有阻滯，從而導致住宅短炒個案減少，其中價值100萬至200萬元的細價住宅短線轉手最受影響，全月登記僅有212宗，較7月份減少44宗、或17%，按實際宗數計，減幅屬各類物業之首。此外，1,000萬元或以上的豪宅短炒轉手登記個案亦減少33%至6宗，涉及金額亦同時下跌56%至約8,901萬元（表一）。

與此同時，樓市氣氛稍回，樓價升勢亦借勢減慢，投資者沽售物業的利潤自然減少。事實上，環顧上月份355宗短線轉手買賣當中，獲利個案佔342宗，成功獲利比率96.4%，較7月份的97.1%下跌0.7個百分點（表二）。

此外，8月份每宗短線轉手個案平均帳面利潤12.0%，較7月份的12.1%輕微下跌0.1個百分點，就以上月最賺錢的短線轉手買賣、即貝沙灣6期2座中層A室的個案為例，帳面利潤僅及305.9萬元，較6月最賺錢個案的獲利金額650萬元大減逾半。據悉，投資者在今年4月以1,459.1萬元購得上址，持貨86日後至7月底，再以1,765萬元售出物業，獲利幅度21%（圖二及表三）。

周滿傑指出，儘管7月份樓市氣氛放緩，短炒風氣有所收斂，然而，在恒指突破二萬點、銀行推出拆息掛勾產品及豪宅新盤熱賣後，8月份市勢再度轉熾，不少買家及投資者已經按捺不住主動追貨，令樓價升勢再度加劇，不少物業在短時間內升值至目標價位被沽出，當中帳面獲利幅度普遍更達到20%以上。因此估計，未來數月短炒住宅登記個案將會攀升外，技術指標尤其是轉手獲利幅度的讀數料可更上層樓。