私宅租金強勢回升 年初低位累升16.8% 年底前可期「通縮」變「通脹」

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，政府公佈最新反映通脹的綜合消費物價指數，於今年8月錄得1.6%的實質按年跌幅，數字對比7月的1.5%跌幅擴闊0.1個百分點，顯示出物價加速下跌的趨勢。不過，由於住戶開支最主要部分 - 住宅租金（所佔比重高達29.1%）自今年1月見底後，在過去7個月一直回升，累積升幅16.8%，差不多追及去年9、10月份金融海嘯爆發前水平，通縮壓力在未來數月將會有所緩和（圖一）。

周滿傑預期，由於私宅租金目前仍然以每月2%至4%的高速上升，再計及去年金融海嘯爆發後私宅租金直線下瀉的因素，故憑藉兩段時間租金此消彼長的走勢，再加上物價基數有別的情況下，住宅租金按年跌幅可望逐步收窄外，相信本港在年底前可望正式告別短暫通縮，重見通脹局面。

回顧近月中小型私宅租金的走勢，發現中小住宅租金漲勢近月顯著加劇，主因在於樓市極速復甦，在樓價顯著回升的情況下，持貨業主為求善價沽出單位，紛紛「轉租為賣」，令租盤供應顯著緊縮，並遠超需求下跌速度，導致住宅租金在「供不應求」的狀態下飆升。數據顯示，今年8月全港50個指標屋苑平均呎租為17.24元，較今年1月低位14.75元回升16.9%，與此同時，整體租金按年跌幅亦由今年1月（對比去年1月）的19.6%，相應收窄9.5個百分點至今年8月（對比去年8月）的10.2%。

數據顯示，列入觀察範圍的50個指標屋苑當中，30個屋苑租金由今年低位至今的累積升幅高於平均數值16.9%；此外，隨著租務市場供求關係出現顯著變化，7個屋苑的租金更回升超越25%之多，其中杏花村（升36.6%）、盈翠半島（升29.4%）及維港灣（升28.7%）的租金升幅更高踞三甲席位。

周滿傑指出，環球及本港經濟逐步復甦，租客整體付租能力見底開始回升，已有希望帶動租金回升；與此同時，游資不停簇擁樓市，中小住宅造價升勢再度加劇，相信愈來愈多業主會考慮將旗下出租單位回收後轉售，估計有部份更寧願放棄租金收入，將單位收回後「丟空」，希望以交吉形式將物業以較佳價錢沽出。故此，預期在租賃需求上升、租盤供應繼續收緊的趨勢下，住宅租金可望在短期內進一步飆升，預期由目前至年底間的漲幅可多達10%。