樓價高企、港股調整 買家入市變審慎 上月二手住宅登記「再破萬」願景落空

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，二手樓價連升多月後，買家追價開始乏力，買家入市變得審慎，市況拉鋸陷入短暫拉鋸局面，加上發展商推出大型新盤應市及港股7月初顯著調整，進一步攤薄大市購買力，二手物業交投受累回落，連續「破萬」的願景亦因此落空。綜合土地註冊處數據所得，8月份全港僅錄9,204宗二手住宅買賣登記，數字較7月份減少15%；與此同時，二手承接放緩，加上購買力由市區轉移至新界區發展，物業買賣平均成交金額因而受壓，故此，同期大市登記總值按月下跌16%至298.15億元，調整幅度較成交量跌幅為高（圖一）。

按樓價劃分，中上價住宅買賣表現明顯失色。受累「領都」開賣，搶盡中價換樓客源及干擾應有換樓流轉，導致價值介乎700萬至1,000萬元的二手登記量按月下跌24%至293宗，以跌幅計排名居首；此外，價值介乎500萬至700萬元的物業買賣登記，亦按月減少18%至416宗，排名第二（表一）。

若按地區分析，十大活躍成交地區當中，有9個地區物業登記宗數有所下跌，跌幅介乎5%至36%，其中將軍澳「領都」熱賣，直接搶佔同區二手客源，導致該區二手住宅買賣登記量減少36%至362宗水平，成交量亦同時下跌2級至第四位。不過，港鐵九龍南線開通前夕，吸引大量購買力偷步到元朗區置業，令該區登記量逆市上升18%至359宗，成為上月登記量少數錄得升幅的地區之一（表二）。

再以屋苑分析，十大活躍成交屋苑買賣登記量合共704宗，按月減少22%，不過，嘉湖山莊仍然以120宗買賣，成為活躍成交屋苑之首，亦是上月登記量唯一一個「破百」屋苑。樓價方面，由於造價較高的三房或特色單位成交增多，中上價屋苑樓價升勢較為顯著，就以海逸豪園為例，平均成交呎價便在上月急升8.1%至6,729元（表三）。

周滿傑指出，雖然7月份二手表現欠佳，但踏入8月份，樓市偏軟走勢逆轉。在恒指突破二萬心理關口、一手新盤熱賣及港鐵九龍南線通車多項利好因素帶動，再加上銀行不斷推出HIBOR低息按揭推波助瀾，再次帶動二手成交量價再次急速上升，估計反映8月份實際市況的9月份二手住宅登記料會回升25%至1.15萬宗水平。