上月住宅「摸貨」獲利比率創14個月新高 每宗平均賺6.8% 表現一年最好

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，樓市氣氛近月顯著升溫，二手樓價越升越急，除了令住宅「摸貨」尤其是樓花轉讓獲利的成功比率顯著提升外，所得盈利亦見有所提高。綜合利嘉閣地產研究部資料所得，8月份以確認人身份轉讓﹙俗稱「摸貨」﹚的住宅買賣登記共有187宗，數量雖較7月份的244宗減少23%。然而，「摸貨」獲利的成功比率及所得盈利卻直線上升，上月數值更高見84.9%及6.8%，並創下近14個月及近1年的單月新高。

周滿傑相信，愈來愈多物業投資者成功獲利，有助刺激加快樓市資金循環，為樓市提供更多升市動力，延長升浪周期。事實上，當投資者將獲利資金重新投放樓市，既可增加物業承接力，加快物業流轉的速度外，更可同時支持整體樓價進一步上升，在良性循環的基礎逐步成形下，預期住宅「摸貨」成交將繼續增加，而獲利成功比率以至沽樓賺幅更機會逐步攀升至逾90%及10%的高水平。

回顧近月市況，二手樓價自今年次季起加速上升後，不少長線投資者及用家見樓價累積相當升幅後，有感短線利潤不俗，決定「長揸變短炒」沽出貨源，先行套取豐厚利潤後才計劃再戰市場，直接刺激住宅「摸貨」個案激增；與此同時，樓價急升更令大量一手樓花「蝕本貨」變得有利可圖，促使一手樓價獲利轉讓大增，導致整體「摸貨」操作的成功獲利比率由7月份的78.6%，按月跳升6.3個百分點至8月份的84.9%，創近14個月的新高（圖二）。

由於中小型住宅半年樓價從谷底回升逾20%，豪宅平均升幅更高逾30%，故此，投機者「摸出」持貨時，絕大部份均能獲利離場，而8月份每宗「摸貨」成交平均帳面盈利便達到6.8%，情況較7月份2.4%為佳，當中帳面利潤多於20%的登記佔整體「摸貨」比例亦見單月上升5個百分點至8月份的10%，數字明確反映物業投資環境順遂（圖三及表一）。

整體二手尤其是豪宅樓價升勢凌厲，倘若投資者能獨具慧眼挑選物業，瞄準機會「低買高賣」，更能獲取更豐厚利潤。事實上，8月份10宗最賺錢「摸貨」登記當中，悉數個案均能勁賺逾160萬元，其中位於九龍站「天璽」月鑽璽高層A室的「摸貨」登記為例，投資者在今年3月以2,727.3萬元購入單位後，再於7月登記以3,120萬元「摸出」，從中賺取392.7萬元帳面利潤，成為上月最賺錢的「摸貨」登記（表二）。

表一：7月份住宅「摸貨」登記賺蝕統計

註：成功獲利比率以已知上手買入價的「摸貨」成交登記作計算基準，而未能取得上手買入價的「摸貨」登記則未有計算在內              資料提供：土地註冊處及利嘉閣地產研究部
 

表二：8月份十大賺錢住宅「摸貨」登記

資料提供：利嘉閣地產研究部