鐵路道路網日趨完善 往返市區更便捷 購買力料簇擁新界區 樓價走勢勝一籌

新鐵路、新道路陸續起用  開闢新界住宅新天地

利嘉閣地產董事陳大偉指出，新界區交通近年明顯改善，自04年底港鐵馬鞍山支線通車，其後07年初深港西部通道開通、07年中港鐵落馬洲支線通車、07年底青山公路擴闊工程正式完成、08年首季尖山隧道及沙田嶺隧道通車、09年第三季港鐵九龍南線開通，令市民往返市區及新界各區時間大幅縮短，擇居新界區優勢逐漸顯現。故此，自06年樓市開始轉勢復甦至今，新界區成交佔整體二手買賣比例便持續上升，數值更由06年中低潮的41.3%，累積上升8.5個百分點至現時49.8%，而個別月份更超越55%，反映新界區住宅市場的重要性日益提高。至於昂船洲大橋在今年底、明年初開通之後，預計有關數字將進一步提升（圖一）。

利嘉閣地產沙田大圍及馬鞍山營業董事楊浩賢指出，除了成交量外，新界區二手住宅樓價亦隨著鐵路網、道路網開通而加速上升。事實上，由06年起，新界各區樓價明顯提升，升幅更跑贏大市。就如在04年港鐵馬鞍山支線通車後，該區二手住宅升值潛力自此便不斷顯現；而且，馬鞍山/全港住宅樓價比率更由07年初的0.7倍，一直輾轉上升至0.81倍水平，提升幅度明顯較沙田及大圍區更多。樓價比率的提升，正好反映港鐵馬鞍山支線改善該區對外交通，刺激該區二手住宅樓價一直上升，而且升幅更跑贏大市，可見鐵路效應的長遠而強大的正面效益（圖二）。

同樣，利嘉閣地產荃灣、青山公路及元朗助理營業董事蔡榮增表示，港鐵九龍南線近日通車，亦令新界西北區的對外交通進一步改善。屯門/全港及天水圍/全港樓價比率單月急升逾兩個百分點，分別至現時的0.45倍及0.43倍。其中，距離屯門站最近的屋苑錦華花園，平均成交呎價單月急升9.5%至目前每方呎2,869元水平；天水圍柏慧豪園及嘉湖山莊呎價按月分別急漲3.6%及2.1%，至2,563元及2,139元，走勢凌厲。至於元朗區，新元朗中心及YOHO Town樓價升勢較少，登記成交呎價按月僅升1.7%及2.6%。不過，隨著港鐵九龍南線通車後，相信愈來愈多市民會真正感受其「好處」之後，將陸續擇居於新界西北區，不斷推動區內二手住宅交投及樓價上升，升值潛力亦會進一步顯露（圖三）。

鐵路沿線項目登場  購買力入區料可刺激二手交投

新界區住宅市場低位日漸提升，除了依靠政府大力規劃鐵路及道路網發展外，一手項目推陳出新，亦吸引外區購買力入區發展，增添二手物業的承接力。資料顯示，未來18個月內，全港將有3項鐵路沿線住宅項目、合共5,371伙單位登場，當中包括港鐵屯門站上蓋物業，涉及單位數目多達2,125伙；港鐵元朗站毗鄰的YOHO MIDTOWN，單位數目1,886伙；港鐵大圍維修車站（首期），合共提供1,360伙。

受惠港鐵九龍南線開通，港鐵屯門站上蓋物業及元朗YOHO MIDTOWN，住客將可乘坐港鐵直達新商業核心 — 九龍站，單位造價大有升值潛力，料會受該區上班族及外區投資者追捧。

此外，楊浩賢表示，港鐵大圍維修車站（首期）項目位處東鐵要塞，利用東鐵出入市區甚至往來內地已極其方便，加上昂船洲大橋即將通車，配合八號幹線的發展，往返東涌新機場耗用時間大大縮短，預期物業勢必受中港商人及機組人員喜愛；與此同時，大圍已有近十數年沒有任何私人住宅發展，相信區內已集結不少換樓購買力等待入市，估計項目開售時勢必轟動市場（表一）。

表一：短期可售鐵路沿線住宅項目

* 以上項目的單位數目為初步數字，部份可能與實際有所差別，一切以發展商公布為準

* 以上資料為預期可於未來18個月以現樓或樓花形式發售的住宅單位，但實際推出與否取決於發展商的售樓策略

資料來源：利嘉閣地產研究部

有利因素集一身  新界區樓市前景看高一線

陳大偉在記者上作總結時指出，隨著本港鐵路網、道路網日臻完善，新界與市區距離亦日益拉近，加上未來港鐵上蓋日後將魚貫登場，將會為新界區市場帶來購買力入區，在物業承接力持續增強的情況下，新界各區二手市場將進一步升溫，預期每月二手住宅交投可達到5,000宗以上水平，成交比例亦會邁向55%甚至更高的水平進發外，樓價升勢亦會較市區優勝，跑贏大市。