住宅市場炒賣氣氛濃郁 上月短炒個案441宗 17個月最多

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，今年樓市旺勢連綿，住宅市場炒賣風氣日盛，整體戰線更開始由細價樓市場，進一步蔓延至中價樓市場，物業短線轉手個案因此持續急速飆升。綜合利嘉閣地產最新數據所得，7月份全港共錄441宗短線轉手（持貨90天或以內轉售物業的買賣登記）的住宅買賣登記，涉及金額約10.33億元，兩項數字較6月份分別增加26%及28%外，並同創近17個月新高（圖一）。

存貸利率「雙低」，強迫市民投資買樓保值，加上銀行近月推出更低息的HIBOR掛鉤按揭產品，吸引各方游資尤其是換樓資金簇擁樓市，造就樓價升勢加劇，令物業市場炒賣氣氛進一步推上高峰。其中，價值200萬至500萬元的住宅短線轉手個案增幅最大，全月共有113宗，較6月份激增64%，高踞首位，數據明確反映炒賣風氣急速蔓延至中價物業市場的事實。此外，100萬至200萬元之細價物業的短線轉手登記，亦由6月份的214宗，進一步增加20%至7月份的257宗，排名第二（表一）。

由於二手樓價近月火速上升，大大縮短投機者獲利達標時間外，沽出物業時更可獲得豐厚利潤離場。事實上，環顧上月份441宗短線轉手買賣當中，獲利個案佔428宗，成功獲利比率97%（表二）。

此外，7月份短線轉手買賣整體操作盈利理想，每宗短線轉手個案平均帳面利潤達12.1%，較6月份的11.8%再升0.3個百分點，亦創近1年新高。其中，在上月登記易手的港島南區海名山單數號屋的短線轉手個案為例，更以高達650萬元的帳面利潤，成為上月份最賺錢的短線轉手買賣。據悉，投資者在今年4月以2,550萬元購得上址，持貨77日後至6月底，再以3,200萬元售出物業，獲利幅度25%（圖二及表三）。

周滿傑指出，二手樓價今年長升長有，隨著樓市經過7月份短暫生息，業主議價持續佔盡上風，踏入8月份，不少買家及投資者已經按奈不住主動追貨，令樓價升勢再度加劇；市場上不斷有長線投資者甚至用家，眼見樓價短線升幅到達預期投資回報目標，遂即改變策略「長揸」變「短炒」，沽出貨源套取利潤，帳面獲利幅度個別更達30%以上。因此估計，未來數月短炒住宅登記個案將會攀升外，技術指標尤其是轉手獲利幅度的讀數料可更上層樓。