寒冬過去 澳門住宅市場穩步復甦 下半年物業交投價可望再增20%

利嘉閣（澳門）地產執行董事王俊琳表示，環球金融海嘯爆發後，澳門住宅市場表現隨即急轉直下，單月成交量由08年初的2,000餘宗，一直滑落至今年年初的不足200宗，高低波幅多達11倍，而一般物業成交造價亦同時急挫約25%。不過，受惠背靠內地的優勢，加上環球資金流入亞洲市場，澳門樓市氣氛正逐步回暖。相信隨著大中華經濟急速復甦，內地或環球資金將重新眷顧澳門市場，加上特區政府近月推出激活樓市措施將逐步發揮威力，而在十年回歸前後，相信更會有德政出籠刺激市道，下半年澳門復甦步伐料會明顯加快，住宅買賣成交量值可望較上半年增加20%，整體樓價更可望再升5%至8%，收復金融海嘯帶來的失地。

王俊琳回顧上半年市道時指出，自去年環球金融海嘯後，澳門住宅交投隨即直跌谷底。根據澳門特區政府統計暨調查局資料，按印花稅統計之1月份住宅買賣宗數及金額僅得172宗及2.99億元（澳門幣‧下同），兩項數字較08年單月平均數值減少85%及88%外，並創下99年有關數字公布以來的歷史新低紀錄。

不過，隨著澳門特區政府在4月份為《自置居所貸款利息補貼》、《自置居所信用擔保計劃》作公眾咨詢、並同時降低物業印花稅率後，住宅物業交投便隨即回升至當月580宗及9.8億元水平，踏入5月份，有關數字更進一步攀升34%及18%，分別至775宗及11.56億元，可見政府新措施對挽回市民及投資者置業信心，並成功扭轉樓市積弱多時的困境，重踏穩步復甦之路（圖一）。

除此之外，受金融海嘯影響，澳門住宅價格亦同時大上大落。事實上，今年首季全澳住宅平均成交造價由去年第三季每平米的23,014元，下跌接近26%至今年首季的17,112元。不過，當特區政府在今年4月份一口氣推出三項救市措施後，整體住宅已從今年首季的谷底回升20%至約每平米逾越2萬元的水平，形成「U型」反彈的形態（圖二）。

另外，值得一提的是，縱使今年澳門整體住宅造價在金融海嘯爆發期間顯著下跌，然而，氹仔物業卻可逆市造好。數據顯示，今年首季氹仔住宅平均售價為每平米24,871元，較去年末季的24,863元還錄得些微升幅。

十年回歸料有德政出籠  澳門住宅下半年可望平穩發展

展望下半年，澳門經濟及樓市雖曾在今年初急速放緩，但澳門經濟支柱博彩業的復甦步伐卻較為迅速，料可為當地住宅市場帶來實質支持。事實上，今年首5個月澳門博彩業收益總額較去年同期下跌11%至453.31億元，然而，若從每月數值作比較，可以發現，現時澳門博彩業收益總額仍然高於07年水平，整體表現其實不差（圖三）。

除了澳門經濟支柱重現起色外，未來住宅供應的趨向。事實上，澳門新動工及建成住宅單位數量自05、06年起已一直下降；新動工住宅單位數量由05年的4,447伙下跌至08年1,937伙，而今年首5個月數字更下跌至1,353伙；建成住宅單位數量則由06年度2,783伙，下跌至08年1,099伙、甚至今年首5個月的723伙。在供應減少的大環境下，澳門住宅樓價可望得到額外支持（圖四）。

王俊琳相信，受惠經濟漸次復甦，再配合政府各種新政繼續發揮作用，加上澳門十年回歸前後料有更多德政出籠，澳門住宅市場升勢料會持續；與此同時，澳門發展商亦可望因應市場氣氛回升，在下半年陸續推出一手項目應市，令當地市民及外國資金重新聚焦至澳門樓市。可以預期，下半年澳門住宅物業成交量可較上半年增加20%；樓價方面，則可望在目前基礎下再升5%至8%。