旺勢持續 下半年工商舖買賣可增60%

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，今年工商舖及投資物業市場復甦遲緩，只有第二季較為活躍，整體表現遠遠落後住宅市場。根據土地註冊處資料顯示，09年上半年工商舖物業買賣登記共有3,559宗，登記量值僅較08年下半年增加17%，但卻較住宅市場同期登記升幅65%為少；此外，由於機構投資者年初停止涉足投資物業市場，大額物業買賣明顯缺乏，導致大市成交總值僅及240.7億元，較08年下半年還要下跌2%，足見投資物業市場落後大市。

09年上半年工商舖市道表現一覽

資料提供：利嘉閣（工商舖）

下半年工商舖市道預測

資料提供：利嘉閣（工商舖）

黃應年指出，從次季工、商、舖市場走勢確認，市場投資信心已完全恢復，相信在大中華經濟持續復甦、珠三角經濟融合的前提下，加上存貸雙息低企、各類物業樓面造價可追「落後」等利好因素推動，預期內地及外圍資金將會繼續湧入投資物業市場，並可直接刺激下半年工商舖物業買賣登記再升近60%至5,650宗水平，成交總值亦會因大額成交增多而上升約67%至約403億元水平。

工廈市場：回顧與展望

利嘉閣（工商舖）地產工廈部聯席董事朱亮恒指出，今年投資物業市場復甦遲緩，當中工廈市場尤其慢熱。回顧過去半年表現，首季市場陷入半癱瘓狀態，買賣交投僅及正常月份（每月500宗）的20%，然而，隨著內地經濟及樓市在金融海嘯中急速回穩，惹來外圍熱錢湧入本港樓市市場，加上存貸息率「雙低」，引誘本地游資流入工廈市場，次季市道出現明顯改善，及至6月份，物業買賣登記宗數及金額更已回復至正常月份的約80%水平（圖一）。

朱亮恒相信，由於工廈物業價格相比商廈及店舖「低水」，加上近期政府提出修例，放寬強制收購舊樓門檻，由原先90%下調至建議的80%，適用於樓齡逾30年工廠大廈。新政策倘若正式落實，可望為造價低殘的老齡工廈帶來大量併購活動及增值機會。故此，在游資充裕及存貸息率低企的有利條件下，各方投資者勢必把握新機遇，加快收集工廈物業自用，或作「落釘」、長線投資、短線投機甚至改變用途，因此估計下半年工廈物業交投必可更上層樓，登記量及值可望同時回升約80%，至約2,700宗及87億元，工廈造價亦可望在現階段再上升最少5%（圖一）。

利嘉閣（工商舖）地產工商部聯席董事朱亮恒回顧上半年工廈市道指出，今年上半年全港共有1,473宗工廈買賣登記，涉及金額48.1億元，數字較去年下半年的1,446宗微增2%，可見投資物業如廠廈市場復甦步伐極為遲緩；然而，由於同期市場缺乏大額成交，加上工廈樓面價格下滑，令大市成交總值下跌22%。（圖二）。

按物業價值劃分，除了價值200萬元以下、以及700至1,000萬元的兩類物業類別的交投錄得升幅外，其餘4個樓價分類的物業登記宗數均悉數下滑。其中，價值介乎1,000萬至2,000萬元的物業表現最為差勁，上半年全港僅得31宗登記，涉及金額4.45億元，兩項數值較08年下半年分別急挫53%及51%；此外，年初時期，市場投資信心疲弱，亦令大額及全幢工廈樓面買賣萎縮，導致2,000萬元或以上的物業成交量值分別減少15%及30%，至28宗及18.09億元的偏低水平（表一）。

全幢成交方面，受制銀行收緊信貸及市場形勢欠穩，首季交投欠奉。及至次季開始，市場形勢逆轉向好，加上銀行放寬銀根，始能激活大手買賣，令次季全幢成交急升至7宗水平，涉及金額約9.013億元，數字對比去年同期的14宗及36.28億元，可謂大相逕庭（表三）。

若以地區劃分，在十個主要工業區當中，7個地區登記宗數報升、3個地區報跌。不過，尚幸，由於登記量報升的地區，大部份屬物業轉手密度較高的地區如柴灣、新蒲崗、長沙灣及沙田區，升幅介乎31%至51%，成功抵銷其他交投疏落的地區的登記量失地，整體而言，上半年整體工廈市場買賣登記仍有輕微升幅。此外，葵涌、觀塘及荃灣區物業交投有升有跌，但上半年仍分別以266宗、232宗及222宗買賣登記，高踞上半年工廈熱賣地區三甲席位（表四）。

上半年工廈物業升勢力弱，除了市場觀望氣氛濃厚，而分層工廈價格持續尋底，亦令投資者入市信心仍然戰戰兢兢，拖慢入市速度有直接聯繫。事實上，全港六大工業區（觀塘、九龍灣、長沙灣、葵涌、荃灣及沙田區）的分層工廈綜合價格，較去年高位平均下跌15.3%，其中尤以九龍灣區跌幅最大，達27.0%，另外，觀塘及長沙灣區則分別以17.9%及14.1%的跌幅，排名二、三。至於沙田、葵涌及荃灣區工廈樓面造價，跌幅則較少，調整幅度僅為8.2%至12.4%不等（圖三及四）。

展望下半年市場走勢，朱亮恆表示，儘管本港經濟仍受歐美經濟左右，工業生產難望如樓市般急速回升，不過，環球經濟正緩步復甦，廠家訂單已見從谷底回升，加上各區樓面租金已從高位調整10%至30%，就算下半年廠廈租賃活動仍會持續疲弱，但相信租金則可望乘著環球經濟逐步好轉的步伐下，在目前低水平保持平穩。

至於買賣市道方面，由於工廈樓面造價經過金融海嘯衝擊後，未見顯著回升，整體走勢更遠遠落後住宅、商廈及店舖物業，處於相對落後局面，令投資或投機廠廈物業更具吸引力；與此同時，外圍熱錢及本地游資正不斷湧入，銀行積極放貸配合，進一步催谷工廈物業投資需求；而最重要的是，政府檢討降低收購老齡工廈的門檻，並為投資者提供誘因，在修訂條例通過前，早著先機在市場偷步收集貨源，從而刺激市場併購活動及項目發展。

可以預期，在市場投資需求激增的情況下，市場復甦步伐勢必加快，工廈物業買賣必可在短期內回升至每月約450宗水平，換言之，下半年整體登記宗數料可達2,650宗，較上半年的1,473宗激增80%外，大市成交總值亦會隨之回升約80%至約87億元，而各區主要工業區的樓面造價，亦可望受惠同步上揚，估計平均升幅最少達5%，回到接近08年頂峰。

商廈市場：回顧及前瞻

利嘉閣（工商舖）地產商業部聯席董事陳錦鴻指出，根據土地註冊處資料顯示，09年上半年商廈買賣登記宗數共915宗，較08年下半年增加27%，由於全幢及全層寫字樓成交於上半年明顯減少，則令登記金額減少16%至83.17億元水平。

以物業價值分類，逾千萬元商廈表現較佳，當中以1,000至2,000萬元的商廈物業增幅最高，註冊量值分別錄得76宗及10.72億元，較去年下半年大幅增長62%及70%；價值2,000萬元或以上的貴重商廈買賣登記宗數亦按年攀升44%至88宗，增幅屬第二高。

再按地區分析，九個主要商業區當中，共有6個地區的商廈買賣交投較去年下半年頻多，當中以核心商業地區中環區成績最優異，上半年累積66宗商廈買賣登記，總值12.49億元，兩項數字分別激增1.44倍及1.9倍，反映買家看好優質商廈物業升值潛力，對此類物業高度追捧，踴躍入市。另外，銅鑼灣、北角、灣仔、上環及旺角區的商廈買賣交投亦分別錄得12%至27%增幅，表現不俗。

大手成交統計方面，上半年十宗成交金額最高的商廈物業悉數為逾一億元的買賣個案，其中6月份錄得的上環蘇杭街77至85號商業地盤之成交，作價3.5億元，成為上半年最貴重商廈買賣登記。而榜內亦包括兩宗全幢商廈易手個案，分別為排名第三、6月份錄得的旺角寶生銀行大廈全幢（2.5億元），以及位列第五名、2月份錄得的灣仔興匯中心全幢（2.08億元）。

展望下半年，陳錦鴻認為，商廈市道復甦初期，上半年部份買家對後市仍有戒心，未敢大舉入市，但商廈物業向來是不少投資者心頭好，隨著市況確認復甦，估計該批購買力將會於下半年釋放出來，因此估計下半年商廈物業登記總數將可增加最少30%至1,200宗。金額方面，商廈價格正穩步上揚，預期下半年可升穿海嘯前高位，再展升浪，加上大碼貨買賣交投漸趨活躍，下半年註冊總值升幅料高於註冊量增幅，估計將達40%，半年成交總值將達120億元。

價格走勢方面，甲級商廈樓面造價已從上半年低位反彈60%至現價水平，乙級商廈樓面造價一般亦反彈了30%至40%，由於累積升幅已頗大，預計下半年價格升勢將稍作回氣，橫行整固；反觀，商廈租金預期走勢背馳，由於非商業核心區鰂魚涌、觀塘及九龍灣區甲廈供應充裕，且租金相宜，估計陸續有大租戶遷往該等地區營運，拉低核心商業區的商廈租金，預計跌幅介乎3%至5%。

店舖市場：回顧及前瞻

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，店舖物業市場復甦速度則較快，上半年買賣交投表現理想，表現勝過工廈及商廈物業。根據土地註冊處數據顯示，上半年全港共有1,171宗店舖買賣登記，涉及金額109.48億元，分別較08年下半年增加34%及28%。各類型舖位當中，優質舖位尤其受到買家歡迎，按物業類別分析，價值2,000萬元以上的貴重舖位買賣交投增幅最高，期間錄得134宗登記，較去年下半年大幅增長65%；物業價值介乎1,000至2,000萬元的註冊量亦攀升55%，至161宗，以增幅計排名第二。

再地區劃分，16個地區當中，共有12個地區店舖買賣流轉加快，市建局為觀塘裕民坊重建項目進行收購，使該區舖位買賣登記宗數增增超過兩倍至73宗，由於當中不乏區內龍頭靚舖，令註冊金額激激逾10倍，錄得10.87億元；灣仔區亦因利源東街（囍帖街）重建項目關係，帶動區內店舖買賣轉趨活躍，上半年店舖買賣登記量及金額分別為63宗及9.31億元，增幅1.63倍及2.92倍。此外，元朗區舖位銀碼較細，吸引投資者進駐，故期內共錄145宗佔舖買賣登記，成為店舖買賣交投最活躍的地區，數字較去年下半年遞增1.27倍。

貴重店舖物業買賣個案方面，灣仔胡忠大廈地下3至4號舖及2樓部份樓面之成交，以2.1億元成為成交額最高的一宗買賣登記。

黃應年指出，上半年店舖市場快速復甦，主要歸因內地逐步放寬「個人遊」政策，直接放寬深圳戶籍持有者一年多次往返香港簽注後，一線地舖及新界北區店舖租值及售價即時看漲，令沉寂多時的舖市大戶在第二季迅速入市，直接刺激各類銀碼的舖位買賣百花齊放。可以預計，隨著廣東省研究開放「一簽多行」試點予省內居民，預期屆時更多資金將注入零售市場，間接帶旺舖位租售市場，估計下半年商舖買賣價格可有5%至8%的升幅，店舖租金則個別發展，走勢升跌將受舖位檔次及空置率所左右。

查詢： 利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年﹙Roy﹚                              電話：9499 9801

             利嘉閣（工商舖）地產工商部聯席董事朱亮恒﹙Raymond﹚  電話：9632 1008

           利嘉閣（工商舖）地產商業部聯席董事陳錦鴻﹙Samuel﹚     電話：9022 7768