游資動力澎湃 豪宅市道升溫快 下半年豪宅買賣登記料再增33%

上半年豪宅市道低位急速反彈

利嘉閣地產新九龍及美孚華景營業董事胡栢榮表示，受金融海嘯衝擊，樓市於去年底陷入低潮，幸好在樓價出現「超跌」後，本地買家以及內地資金重新部署入市，加上新盤熱賣，直接掀起二手表現持續向好。根據土地註冊處資料顯示，上半年全港共錄2,631宗一二手豪宅（指價值1,000萬元或以上的住宅物業‧下同）買賣登記，涉及金額586.62億元，兩項數字對比去年下半年分別激增1.12倍及71%，反彈強勁（圖一）。

如按物業價值劃分，各價格類別豪宅物業交投全線激增，價值半億以下的物業登記均較去年下半年大升1倍以上，以增幅計，價值2,000至3,000萬元的豪宅成績最好，註冊量值增幅最高，上半年買賣登記宗數共有466宗，涉及總值約112.16億元，兩項數字一同增加約1.5倍。至於價值逾5,000萬元的「超級豪宅」，由於盤源罕有，買賣登記宗數增幅相對溫和，期間累積117宗買賣登記，增幅48%（表一）。

倘以物業類型分析，上半年發展商推售豪宅新盤態度踴躍，包括萬眾矚目九龍站「天璽」，在此情況下，一手登記量值均呈現大躍進。資料顯示，上半年一手豪宅註冊量值分別達1,049宗及207.02億元，較去年下半年激增1.35倍及59%。按項目劃分，「天璽」輕易成為上半年豪宅新盤王，期間共錄377宗買賣登記，成交金額73.46億元，平均每伙價值逾1,948萬元。另外，「貝沙灣」一手餘貨及「譽．港灣」亦分別錄得161宗及129宗買賣登記，表現不俗。

胡栢榮續稱，一手熱賣，成功牽動買家入市情緒，加上低息環境驟現，實力買家紛紛購買「磚頭」保值，令二手豪宅表現突承猛進，期間全港共錄1,582宗二手登記，涉及金額379.60億元，兩項數字分別較去年下半年顯著飆升98%及78%，當中物業價值1,000萬至1,500萬元的細碼豪宅成績最佳，註冊量值同時遞增1.13倍，至812宗及97.85億元水平，是增幅最高的豪宅類別。

下半年逾2,400伙豪宅供應

利嘉閣地產至尊豪宅沙田、大埔及北區豪宅助理營業董事郭兆輝指出，下半年全港共有26個全新豪宅項目可供發售，單位總數2,453伙（表五）。以地區劃分，九龍區雖然只有5個項目可供發售，但單位數目已屆1,116伙，佔整體數目43%：新界區則擁有最多項目，13個新盤合共提供888伙；港島區供應向來珍罕，預計下半年僅得449個單位供應，佔全港數目17%。

以項目劃分，三區均有焦點項目。港島區有東半山上林（275伙）；九龍區以河內道重建項目K11（345伙）及牛池灣峻弦（738伙）規模較大；新界區不乏洋房項目，如比華利山別墅3期（163伙）、海珀名邸（56伙）、雍雅山房重建項目（21伙）及壹號雲頂3期（13伙）；低密度住宅項目則包括傲．茵（60伙）、珀麗灣6期（53伙）及屯門藍地項目（32伙）等。

豪宅新盤種類多元化，由大型項目、單幢物業以至低密度及洋房項目一應俱全，可吸納各方客源。因此推斷，下半年一手市場交投持續暢旺，料成交量可增長43%，錄約1,500宗買賣登記，成交總值亦相應增加45%至300億元水平（上半年數字207.02億元），使全年一手註冊量約2,549宗，按年大幅增長68%，總值約507.2億元，較去年飆升31%。

利嘉閣地產董事兼至尊豪宅主席張偉文指出，今年樓市旺勢歷久未衰，已打破過往慣例，加上增長基數已高，市場普遍認為下半年豪宅市場升勢料會放緩。不過，綜觀目前環境，利好樓市形勢預期未變，環球經濟低迷未見起色，唯獨本地及本港資產可以獨善其身，豪宅物業當旺造價長升長有，收租回報穩定，無論追求的穩定回報的投資基金、以及追求短線升值的對沖基金及內地資金，流入樓市趨勢必會持續；本地市場通脹憂慮強烈，再配合存按利率「雙低」的難得機遇，本地豪客亦會把握趨勢，大量購買保值力強的豪宅對抗通脹，相信下半年市場對豪宅需求更為殷切。 

在多個資金來源鼎力支持下，下半年豪宅物業登記量可在上半年基礎上再增加約33%（上半年數字為2,631宗），勇闖3,500宗關口，涉及金額亦料可達820.2億元，增幅料約40%（上半年數字為586.6億元）。綜合所有數字之後，09年一二手豪宅買賣登記量值料約6,131宗，成交總值約1,406.8億元，兩項數字將較08年全年分別增加約27%及21%。

樓價走勢方面，以35個主要豪宅項目作參考，6月份平均成交呎價報13,960元，半年累積升幅21.9%，預期在承接力增強下，估計下半年樓價尚有5%至10%上升空間，全年累計豪宅造價有機會錄得28%至35%按年升幅。至於租金，走勢明顯落後樓價，上半年僅微升0.7%，平均每方呎報27.2元，下半年升勢亦可望加劇，有機會上升5%至9%，使全年租金升幅將介乎6%至10%之間。

利嘉閣地產上半年豪宅市道回顧及下半年展望

利嘉閣地產09年全年豪宅市道展望