資金主宰形勢未變 購買力不停釋放 全年住宅交投勇闖十萬關 樓價再攀08頂峰

廖偉強表示，上半年快將過去，回顧過去六個月市況，確實令人驚喜。樓市迅速從金融海嘯中恢復過來，近幾個月樓價升勢更一發不可收拾。事實上，由今年初截至6月25日為止，全港共錄49,763宗一、二手住宅買賣登記，涉及金額1,741.72億元，預計上半年數字最終可達5.25萬宗及約1,820.7億元，兩項數值較08年下半年增加67%及72%。

按物業市場分析，一手市場表現較為出色。事實上，踏入09年，發展商一改過往「嘆慢板」作風，腳踏實地著力推出全新住宅項目應市，多個大型項目包括「栢慧豪庭」、「譽‧港灣」及「銀湖‧天峰」先後熱賣，帶動一手市場在短時間內復甦，估計上半年一手住宅買賣登記宗數將達8,220宗，成交總值約480億元，兩項數值將較去年下半年分別激增1.81倍及1.09倍外，而一手買賣佔整體登記比例亦高見15.7%，數字較去年下半年的9.3%，回升6.4個百分點，反映上半年一手住宅市道活躍的事實。

二手住宅方面，股市自去年大幅回升，重新製造龐大的財富效應，而環球資金不停湧入樓市，與之息息相關的存按息率亦因資金湧入而下降，加上市場的通漲憂慮重現，推動本地物業投資需求大漲，並啟動「樓換樓」龐大需求及相關連鎖反應，二手住宅交投亦因此連升多月。估計上半年二手住宅買賣登記量值分別約4.43萬宗及約1,342億元，較去年下半年回升55%及61%；其中，豪宅住宅交投升幅最為強勁，未待上半年完結，登記量值已達1,502宗及362.5億元，較08年下半年分別高出75%及70%，預計上半年完結時，估計登記量值升幅將拉闊至80%及76%。

按地區分析二手市場，住宅重鎮將軍澳及屯門區市場重拾佳態，買賣交投顯著回升，上半年兩區更暫是以2,465宗及2,373宗，成為上半年二手物業流轉的大熱及次熱地區。此外，觀塘區物業因市建局進行重建收購計畫，荃灣區物業則因造價相宜被受追捧，支持刺激兩區半年登記激增2.94倍及65%，以增幅計領先其他各區。

至於樓價走勢，在市場通漲憂慮重現及存按利率「雙低」引誘，推動各方資金積極搶貨，扭轉樓價原先的跌勢外，並直接拉動今年次季樓價加速上升，估計上半年中小型住宅樓價及租金將累升約17%及6%；豪宅物業方面，樓價升勢更為凌厲，上半年累積升幅約22%，不過，跨國公司客源萎縮及高層員工房屋津貼收緊，令同期租金逆市2%，罕有地跑輸中小型住宅。

充裕資金及利好因素繼撐樓市

廖偉強續稱，今年樓市旺勢歷久未衰，整體表現令人喜出望外。事實上，樓市成功擺脫「五窮六絕」的慣例，在天雨、考試季節及H1N1豬流感夾擊下，物業成交依然活躍，表現仍屬近十年最佳，反映買家入市意欲高漲。此外，美國聯儲局發聲明表示「長期不加息」，消除加息憂慮，存按利息「雙低」的格局料會維持一段時間，對置業人士來說是一大喜訊。再者，港股近期高位徘徊，套股換樓的活動料再升溫；另一方面，內地逐步放寬「個人遊」政策，尤其是放寬深圳戶籍持有者一年多次往返香港簽注後，已經隨即引來大量內地資金流入樓市，相信廣東省正研究開放「一簽多行」試點予省內居民，預期屆時更多熱錢流入本港樓市，不斷為樓市製造充裕購買力。

此外，樓市顯著復甦，業主售樓大部份均可獲得利潤，不單可進一步加速換樓流轉出現，售樓獲利所得亦可推動細價樓投資，製造良性資金循環，長線有利樓市發展（圖一及二）。

與此同時，樓市氣氛要保持熾熱，某程度須倚靠新盤市場帶動。就形勢分析，下半年多個全新項目待批預售，由於當中涉及不少大型項目，估計一手推盤量將較上半年有所增加，加上發展商採取「先量後價」的銷售策略，預期一手市場將起牽頭作用，帶領二手住宅買賣交投持續暢旺，樓市整體表現應較上半年更為理想。

值得注意的是，雖然樓市已連旺多月，但利好樓市形勢未變，利好因素包括：住宅供應持續緊張（圖三）、供樓負擔輕（圖四）等將持續發揮威力；況且，失業率暫時受控，樓市購買力流失情況亦會得到紓緩，預期樓市旺勢應可更長壽，下半年住宅成交量價更在基數高企的基礎中緩步上升，估計全年一二手住宅買賣登記可望累積達約10.8萬宗水平，樓價則會在未來半年再升8%，直指08年頂峰進發。