樓價急升 物業投資心態由「長」變「短」 上月住宅短炒個案197宗 近11個月最多

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，近月二手樓價飛升，不少投資者甚至用家有感短線利潤不俗，放棄原先長線持有策略，改變心態沽貨套現離場，住宅物業短線轉手個案因此飆升。綜合利嘉閣地產最新數據所得，5月份全港共錄197宗短線轉手（持貨90天或以內轉售物業的買賣登記）的住宅買賣登記，涉及金額約4.2億元，兩項數字較4月份分別增加36%及60%外，並創近11個月及1年新高（圖一）。

銀行早前突然削減存按息率，強迫市民投資買樓保值，造就樓價升勢加劇，中細價樓升幅尤其凌厲。由於短線利錢不俗，不少投資者及用家遂趁勢賣出手上價值100萬至500萬元的貨源以鎖定利潤，故此，短線炒賣活動亦以此價格類別物業為主。按數量計算，價值100萬至200萬元的住宅短線轉手登記佔多，全月共有127宗，佔整體短線轉手個案的64.5%，較前月的62.8%再升2.7個百分點。按登記量增幅計算，則以逾1,000萬元之豪宅表現最好，登記宗數由4月份的1宗，飆升至5月份的4宗，增幅達3倍，亦見豪宅市場急速轉活的事實（表一）。

由於二手樓價近月加速上升，帶挈大部份投機者在短炒物業時均有斬獲離場。事實上，環顧上月份197宗短線轉手買賣當中，獲利個案佔179宗，成功獲利比率90.9%，數值雖較4月份的93.8%回落2.9個百分點，惟獲利命中率仍然高企在90%以上水平，表現已算不俗；再者，帳面獲利逾20%的短炒個案共有43宗，所佔比率21.8%，數字對比4月份的15宗個案及10.3%比例，均見顯著造好（表二）。

此外，5月份短線轉手買賣整體操作盈利不俗，每宗個案帳面平均獲利11.0%，較4月份的10.1%再升0.9個百分點，並創近10個月新高。其中，在上月登記易手的天璽月鑽璽中高層B室的短線轉手個案，更以高達250.8萬元的帳面利潤，成為上月份最賺錢的短線轉手買賣。據悉，投資者在今年3月登記以2,499萬餘元購得上址，持貨55日後至5月份，再以2,750萬元售出物業，獲利幅度10%（圖二及表三）。

周滿傑指出，外地熱錢不斷湧入市場，加上港股連月顯著上升，為樓市製造更多購買力外，亦加速樓價升勢，市場上不斷有投資者沽出「撈底」貨套取利潤，帳面獲利幅度個別更達20%以上；更多審慎投機者亦見市道轉好，看清形勢後回流市場，並大舉吸納不同類型物業，因此估計下月份短炒住宅登記將會持續增加，轉手獲利比率以至整體盈虧等技術指標讀數料會更加亮麗。